Ως μία από τις βασικές απαντήσεις της κυβέρνησης στη στεγαστική κρίση είχε παρουσιαστεί το «Σπίτι μου 2», πρόγραμμα υποστήριξης εύρεσης στέγης το οποίο διαδέχτηκε το «Σπίτι μου 1». Στόχος του ήταν να βοηθήσει νέους, ζευγάρια και οικογένειες να αποκτήσουν πρώτη κατοικία μέσω χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων, με πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης και συμμετοχή των τραπεζών.
Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος έφτανε τα 2 δισ. ευρώ. Από αυτά, το 1 δισ. ευρώ προερχόταν από το δανειακό σκέλος του Ταμείου Ανάκαμψης και το υπόλοιπο από τις τράπεζες. Το κράτος, λοιπόν, θα μείωνε το κόστος δανεισμού και οι δικαιούχοι θα μπορούσαν να αγοράσουν σπίτι με ευνοϊκότερους όρους.
Δυστυχώς , όμως, το πρόγραμμα βρέθηκε πολύ γρήγορα αντιμέτωπο με την πραγματικότητα της αγοράς κατοικίας.
Η ζήτηση ήταν μεγάλη, αλλά τα σπίτια λίγα
Από την πρώτη στιγμή, το ενδιαφέρον ήταν τεράστιο. Χιλιάδες πολίτες έκαναν αίτηση, πολλοί πήραν προέγκριση και ξεκίνησαν να αναζητούν ακίνητο. Το πρόβλημα ήταν ότι τα ακίνητα που πληρούσαν τα κριτήρια του προγράμματος ήταν περιορισμένα.
Το πρόγραμμα αφορούσε κυρίως παλαιότερες κατοικίες, με συγκεκριμένα όρια στην ηλικία, την αξία και τα χαρακτηριστικά τους. Στην αγορά, οι τιμές είχαν ήδη αυξηθεί και η προσφορά κατάλληλων κατοικιών ήταν μικρή. Έτσι δημιουργήθηκε γρήγορα ένα παράδοξο, καθώς επρόκειτο για ένα πρόγραμμα που σχεδιάστηκε για να κάνει πιο προσιτή την αγορά κατοικίας, ωστόσο σε αρκετές περιπτώσεις ενίσχυσε τη ζήτηση χωρίς να αυξήσει την προσφορά. Αυτό, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, συνέβαλε σε νέες πιέσεις στις τιμές, ειδικά στα παλαιά διαμερίσματα που μπορούσαν να ενταχθούν στο πρόγραμμα.
Το κενό ανάμεσα στην έγκριση και την αγορά
Ενα ακόμη πρόβλημα ήταν πως στα χαρτιά, η πορεία του προγράμματος έδειχνε δυναμική. Μέχρι τα τέλη Απριλίου είχαν εγκριθεί 13.461 δάνεια, συνολικής αξίας 1,617 δισ. ευρώ, με μέσο ύψος δανείου περίπου 120.000 ευρώ. Η απορρόφηση είχε φτάσει στο 84,1% του συνολικού προϋπολογισμού.
Όμως η έγκριση ενός δανείου δεν σημαίνει αυτομάτως και αγορά κατοικίας. Ανάμεσα στην προέγκριση και στην τελική υπογραφή μεσολαβεί μια πολύπλοκη διαδικασία στην οποία ο αγοραστής πρέπει να βρει ακίνητο, να συμφωνήσει με τον πωλητή, να συγκεντρώσει δικαιολογητικά, να ολοκληρωθούν τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι, να εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου και στη συνέχεια να προχωρήσει η τράπεζα στην τελική σύμβαση.
Αυτό ήταν και το σημείο στο οποίο άρχισαν να φαίνονται οι αδυναμίες διότι πολλοί δικαιούχοι είχαν μεν προέγκριση, αλλά δεν προλάβαιναν να ολοκληρώσουν όλα τα στάδια. Άλλοι δυσκολεύονταν να βρουν ακίνητο στην τιμή που μπορούσαν να καλύψουν. Άλλοι βρήκαν σπίτι, αλλά κόλλησαν σε πολεοδομικές εκκρεμότητες, πιστοποιητικά, ελέγχους ή καθυστερήσεις από υπηρεσίες και μηχανικούς.
Η προθεσμία που άλλαξε τα δεδομένα
Αρχικά, η αγορά είχε κινηθεί με την προσδοκία ότι οι δανειακές συμβάσεις και οι εκταμιεύσεις θα μπορούσαν να ολοκληρωθούν έως το τέλος Αυγούστου 2026. Στα τέλη Απριλίου, όμως, ανακοινώθηκε ότι η καταληκτική ημερομηνία για τη συμβασιοποίηση των δανείων θα είναι 2 Ιουνίου.
Η αλλαγή αυτή σήμαινε ότι οι δικαιούχοι είχαν ουσιαστικά έναν μήνα για να ολοκληρώσουν μια διαδικασία που συχνά απαιτεί πολύ περισσότερο χρόνο. Όσοι είχαν ήδη υπογράψει τη δανειακή σύμβαση έως τις 2 Ιουνίου δεν επηρεάζονταν. Όσοι όμως βρίσκονταν στη μέση της διαδικασίας, με προέγκριση, προσύμφωνο ή προκαταβολή, βρέθηκαν ξαφνικά σε αγώνα δρόμου.
Απο την πλευρά της η κυβέρνηση εξήγησε ότι η ημερομηνία τέθηκε για να οριστικοποιηθεί το τελικό ορόσημο του προγράμματος στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης, ώστε να μπορέσει να προχωρήσει η αναθεώρηση του ελληνικού σχεδίου και η υποβολή του τελικού αιτήματος πληρωμής. Με απλά λόγια, το «Σπίτι μου 2» έπρεπε να κλείσει χρονικά επειδή συνδεόταν με συγκεκριμένες ευρωπαϊκές προθεσμίες.
Το Ταμείο Ανάκαμψης πίεσε το χρονοδιάγραμμα
Το πρόγραμμα δεν ήταν ένα κλασικό εθνικό στεγαστικό μέτρο με ανοιχτό χρόνο υλοποίησης. Χρηματοδοτούνταν από το Ταμείο Ανάκαμψης, το οποίο λειτουργεί με αυστηρά ορόσημα και συγκεκριμένες προθεσμίες.
Η Ελλάδα έπρεπε να δείξει ότι τα κονδύλια έχουν δεσμευθεί και ότι τα έργα και τα προγράμματα προχωρούν εντός του χρονοδιαγράμματος. Αυτό εξηγεί γιατί η κυβέρνηση επέσπευσε το κλείσιμο του προγράμματος. Δεν αναιρεί, όμως, το πρόβλημα για τους πολίτες που είχαν κινηθεί με βάση τις προηγούμενες ημερομηνίες.
Εδώ βρίσκεται και η βασική αντίφαση. Από τη μία πλευρά, το κράτος έπρεπε να κλείσει το πρόγραμμα για να ανταποκριθεί στις ευρωπαϊκές υποχρεώσεις. Από την άλλη, χιλιάδες δικαιούχοι είχαν οργανώσει την αγορά κατοικίας με βάση ένα διαφορετικό χρονοδιάγραμμα.
Οι δικαιούχοι που κινδυνεύουν να χάσουν χρήματα
Το πιο σοβαρό πρόβλημα αφορά όσους είχαν ήδη δεσμευτεί οικονομικά. Υπάρχουν περιπτώσεις δικαιούχων που υπέγραψαν προσύμφωνα, κατέβαλαν προκαταβολές, πλήρωσαν μηχανικούς, συμβολαιογράφους ή δικηγόρους και περίμεναν να ολοκληρωθούν οι έλεγχοι.
Αν τελικά δεν προλάβουν την προθεσμία, κινδυνεύουν να μείνουν εκτός προγράμματος. Ακόμη χειρότερα, αν στο ιδιωτικό συμφωνητικό δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη επιστροφής της προκαταβολής σε περίπτωση που δεν εγκριθεί ή δεν εκταμιευθεί το δάνειο, μπορεί να χάσουν και τα χρήματα που έχουν ήδη δώσει.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο όταν η καθυστέρηση δεν οφείλεται στον ίδιο τον δικαιούχο. Μπορεί να καθυστερεί η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, ένα πιστοποιητικό, μια τακτοποίηση μικρής πολεοδομικής εκκρεμότητας ή ο τεχνικός έλεγχος. Παρ’ όλα αυτά, το κόστος πέφτει στον πολίτη.
Τι πήγε λάθος στον σχεδιασμό
Το «Σπίτι μου 2» δεν απέτυχε επειδή δεν υπήρχε ενδιαφέρον. Αντιθέτως, το ενδιαφέρον ήταν πολύ μεγάλο. Το πρόβλημα ήταν ότι το πρόγραμμα σχεδιάστηκε κυρίως ως εργαλείο ενίσχυσης της ζήτησης, όχι ως πολιτική αύξησης της προσφοράς κατοικίας.
Έδωσε δηλαδή φθηνότερο δανεισμό σε πολίτες που ήθελαν να αγοράσουν σπίτι, αλλά δεν δημιούργησε νέα σπίτια σε μια αγορά με περιορισμένα διαθέσιμα ακίνητα.
Η αγορά κινήθηκε πιο γρήγορα από το πρόγραμμα
Ένα ακόμη πρόβλημα ήταν ότι η ίδια η αγορά προσαρμόστηκε γρήγορα. Όταν εμφανίζεται ένα πρόγραμμα που δίνει πρόσβαση σε φθηνότερο δανεισμό, οι πωλητές γνωρίζουν ότι υπάρχει αυξημένη ζήτηση. Σε περιοχές όπου τα κατάλληλα ακίνητα ήταν λίγα, οι τιμές ανέβηκαν ή παρέμειναν υψηλές.
Το αποτέλεσμα ήταν αρκετοί δικαιούχοι να διαπιστώσουν ότι το ποσό που μπορούσαν να δανειστούν δεν αρκούσε για το ακίνητο που χρειάζονταν. Άλλοι έβρισκαν ακίνητα που χρειάζονταν εκτεταμένη ανακαίνιση, κάτι που αύξανε ακόμη περισσότερο το πραγματικό κόστος.
Με αυτόν τον τρόπο, το πλεονέκτημα του φθηνού δανείου μειώθηκε στην πράξη από την αύξηση των τιμών και το κόστος των πρόσθετων εργασιών.
Σε κάθε περίπτωση χιλιάδες πολίτες κατάφεραν να αγοράσουν κατοικία. Ωστόσο, η πρόωρη λήξη ανέδειξε ένα κρίσιμο κενό προστασίας για όσους βρίσκονται στη μέση της διαδικασίας. Επίσης το μεγάλο ερώτημα είναι πόσοι θα αγοράσουν τελικά σπίτι, πόσοι θα μείνουν εκτός και ποιος θα αναλάβει το κόστος για όσους κινήθηκαν καλόπιστα αλλά εγκλωβίστηκαν στις καθυστερήσεις.
Λάθος πολιτική ή αναγκαία λύση;
Το συμπέρασμα πάντως είναι πως το «Σπίτι μου 2» ξεκίνησε ως υπόσχεση πρόσβασης στη στέγη σε μια περίοδο που η αγορά κατοικίας πιέζει όλο και περισσότερο τα νοικοκυριά. Κατέγραψε μεγάλη ζήτηση, ενεργοποίησε στεγαστικά δάνεια και βοήθησε χιλιάδες πολίτες να αγοράσουν σπίτι. Ταυτόχρονα, όμως, ανέδειξε τα όρια μιας πολιτικής που στηρίζεται σχεδόν αποκλειστικά στον δανεισμό καθώς όταν δεν αυξάνεται το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, όταν οι τιμές ανεβαίνουν, όταν οι διαδικασίες είναι αργές και όταν οι προθεσμίες αλλάζουν απότομα, ακόμη και ένα δημοφιλές πρόγραμμα μπορεί να μετατραπεί σε παγίδα για όσους το εμπιστεύτηκαν.
