Πρώτη κατοικία: Τα μυστικά για να γλιτώσετε τον φόρο μεταβίβασης

Η αγορά πρώτης κατοικίας αποτελεί για χιλιάδες νοικοκυριά έναν από τους σημαντικότερους οικονομικούς στόχους, ιδιαίτερα σε μια περίοδο όπου το ενδιαφέρον για τα ακίνητα παραμένει ισχυρό. Πέρα όμως από την εξεύρεση του κατάλληλου σπιτιού, ιδιαίτερη σημασία έχουν οι φορολογικές διατάξεις που μπορούν να μειώσουν σημαντικά το κόστος της αγοράς. Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης, τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν για άγαμους, έγγαμους και οικογένειες με παιδιά, καθώς και η ψηφιακή διαδικασία υποβολής των δηλώσεων, είναι ζητήματα που πρέπει να γνωρίζουν οι υποψήφιοι αγοραστές πριν προχωρήσουν στην απόκτηση ακινήτου. Παρακάτω παρουσιάζονται όλες οι προϋποθέσεις, οι δικαιούχοι και όσα προβλέπει η νομοθεσία για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) για αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα, ενήλικα έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν (σε αυτή) το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά.

Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε έτη από την αγορά. Ειδικότερα απαλλαγή από τον ΦΜΑ για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:

α) Έλληνες

β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.

γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.

Αφορολόγητα όρια

– Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

– Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά του, και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης κατοικίας), για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Σημειώνεται ότι σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων που ανέρχεται σε 3% επί της αξίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής. Φυσικά όπως προαναφέρθηκε απαλλάσσονται από τον ΦΜΑ για πρώτη κατοικία όσοι πληρούν τα ανωτέρω κριτήρια.

Με τις αλλαγές που έχουν γίνει τα τελευταία οι δηλώσεις μεταβίβασεις υποβάλλονται ψηφιακά στην εφαρμογή myPROPERTY. Συγκεκριμένα υποβάλλονται

α) Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, σε περιοχές εντός αντικειμενικού συστήματος (ΑΠΑΑ), εφόσον:

αφορούν τη σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση σύστασης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, με ή χωρίς κτίσματα,
πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος, διανομή, ανταλλαγή, συνένωση ακινήτων και
προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου.

β) Αρχικές δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, οι οποίες αφορούν τη σύσταση ή τροποποίηση σύστασης ή κατάργηση σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών με ή χωρίς κτίσματα, για ακίνητα εκτός συστήματος αντικειμενικών αξιών, ανεξάρτητα από την υποχρέωση καταβολής φόρου.

γ) Οι δηλώσεις για τη ματαίωση σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης, ή τροποποίησης σύστασης ή κατάργησης σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, εφόσον οι αρχικές έχουν υποβληθεί μέσω της ψηφιακής εφαρμογής «Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ».

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει δυνατότητα ψηφιακής υποβολής των δηλώσεων ΦΜΑ λόγω αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου».

Σημειώνεται ότι η δήλωση συμπληρώνεται από τον πιστοποιημένο συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη και υποβάλλεται από τον υπόχρεο ή τον νόμιμο εκπρόσωπο αυτού με τη χρήση των προσωπικών τους κωδικών TAXIS. Στη δήλωση περιγράφονται από τον συμβολαιογράφο η υφιστάμενη κατάσταση των ακινήτων, οι μεταβολές που επέρχονται στα ακίνητα με τη σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση της σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, καταχωρείται η αξία των ακινήτων με τη συμπλήρωση και υποβολή των φύλλων υπολογισμού (ΦΥΑΑ) ή η αγοραία αξία για τα ακίνητα εκτός αντικειμενικών αξιών και οι απαλλαγές που προβλέπονται από την κείμενη νομοθεσία. Ημερομηνία υποβολής της δήλωσης θεωρείται η ημερομηνία της τελευταίας καταχώρισης της δήλωσης από τον υπόχρεο σε δήλωση.