Η ανάγκη να μπει τάξη στο ζήτημα της δόμησης στους μικρούς οικισμούς της χώρας είναι επιτακτική και δεν αμφισβητείται. Ένα σαφές ότι ένα σταθερό θεσμικό πλαίσιο αποτελεί θεμέλιο για τον χωρικό σχεδιασμό, την προστασία του περιβάλλοντος, αλλά και τη βιώσιμη ανάπτυξη της υπαίθρου. Ωστόσο, ο τρόπος με τον οποίο επιχειρήθηκε να εφαρμοστεί το Προεδρικό Διάταγμα 194/Δ/2025 αποδεικνύεται περισσότερο επιζήμιος παρά λύση στο υπαρκτό πρόβλημα.
Το ΠΔ επεδίωξε να εισάγει θεσμική τομή για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων επιδιώκοντας να αποκαταστήσει την πολεοδομική νομιμότητα μετά από δεκαετίες ασαφειών και αυθαιρεσιών. Στην πράξη, όμως, έγινε βιαστικά, κατόπιν της απόφασης του ΣτΕ, χωρίς να ληφθούν υπόψη η πολυπλοκότητα της ελληνικής πραγματικότητας και οι πολλαπλές επιπτώσεις στην κοινωνία, την οικονομία και την ιδιοκτησία.
Οι επιπτώσεις της εφαρμογής του ΠΔ είναι δραματικές:
- Ακυρώνονται συλλήβδην επεκτάσεις μετά το 1983, ακόμα και αν έγιναν με αποφάσεις νομάρχη.
- Χιλιάδες ακίνητα τίθενται εκτός σχεδίου, χάνουν τη δυνατότητα δόμησης και απομειώνεται η αξία τους, χωρίς πρόβλεψη αποζημιώσεων.
- 8.500 οικοδομικές άδειες του 2024 βρίσκονται στον αέρα.
- Η αβεβαιότητα επιτείνεται ακόμα και για όσους έχουν ήδη χτίσει νόμιμα την τελευταία οκταετία.
- Η οικοδομική δραστηριότητα καταρρέει: σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, σημειώθηκε μείωση 17,3% στις άδειες, 37,2% στην επιφάνεια και 38,4% στον όγκο μόνο στο πρώτο τρίμηνο του 2025.
Και όλα αυτά όταν το 92% των οικισμών της χώρας έχει πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων και το 80% των οικοπέδων απειλείται με αποχαρακτηρισμό. Πρόκειται, λοιπόν, για ένα οριζόντιο πρόβλημα που πλήττει τη βάση της κοινωνίας, τη μικροϊδιοκτησία. Οι αποφάσεις του ΣτΕ που έθεσαν αυστηρότερους περιορισμούς στη δόμηση, σε συνδυασμό με την έλλειψη ολοκληρωμένων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) στο 80% της χώρας, έχουν δημιουργήσει ένα ιδιότυπο καθεστώς ομηρίας και οικοδομικού φρένου. Χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων στους κατά τεκμήριο οριοθετημένους οικισμούς της υπαίθρου βλέπουν πλέον την περιουσία τους να κινδυνεύει να απαξιωθεί, προκαλώντας έντονη αναστάτωση και ανησυχία.
Από την πρώτη στιγμή, επεσήμανα δημόσια και θεσμικά τα προβλήματα του ΠΔ, καταθέτοντας ερωτήσεις στο πλαίσιο του κοινοβουλευτικού ελέγχου, καθώς και συγκεκριμένες προτάσεις για την αντιμετώπιση του αδιεξόδου που έχει δημιουργηθεί. Χρειαζόμαστε μεταβατικές διατάξεις, πολεοδομική ασφάλεια και όχι αιφνιδιασμούς, καθώς και νομοθετική ρύθμιση για την προστασία των εκτός σχεδίου περιοχών ως Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ). Και βέβαια, την αξιοποίηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ & ΕΠΣ) ώστε να ενταχθούν τα όρια των οικισμών με τρόπο επιστημονικά τεκμηριωμένο και κοινωνικά δίκαιο.
Σε κάθε περίπτωση, είναι αναγκαίο να εξεταστεί η εξαίρεση των μικρών και μεσαίων οικισμών από τις πιο αυστηρές διατάξεις του προαναφερόμενου ΠΔ, μέχρι να υπάρξει πλήρης και ολοκληρωμένος σχεδιασμός μέσω των ΤΠΣ.
Η άμεση αντίδραση του Πρωθυπουργού να δοθεί λύση στο θέμα αναγνωρίζοντας και τις περιβαλλοντικές, πολεοδομικές και κοινωνικές διαστάσεις του θέματος, καθώς και η δέσμευσή του ότι μέχρι τα τέλη Ιουνίου θα υπάρξει νέα ρύθμιση, σε συνεργασία με το ΣτΕ, για τους οικισμούς που «μπλόκαρε» η Δικαιοσύνη, είναι μια ελπιδοφόρα εξέλιξη. Η κυβερνητική πρωτοβουλία στοχεύει στη διάσωση της εμπορικής αξίας της περιουσίας, στη στήριξη της περιφέρειας, και στην ελεγχόμενη ανάπτυξη μικρών ορεινών και παραθαλάσσιων οικισμών, στο πλαίσιο των επιταγών του Συντάγματος και χωρίς να παραβιάζονται οι αποφάσεις του ΣτΕ.
Αυτό, όμως, απαιτεί τεχνοκρατική επάρκεια, κοινωνική ευαισθησία και πολιτική σταθερότητα. Όχι επικοινωνιακές παρεμβάσεις και βιαστικές αντιδράσεις. Η πολεοδομία δεν είναι απλά μια τεχνοκρατική μεθοδολογία, αλλά είναι ένα πολύτιμο εργαλείο κοινωνικής ισορροπίας και αναπτυξιακής στρατηγικής.
Σε κάθε περίπτωση, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα πρέπει να καταλήξει στην τελική ρύθμιση κατόπιν συνεννοήσεως με το ΣτΕ, προκειμένου να θωρακίσει το πλαίσιο της νομοθετικής ρύθμισης και να παράσχει ασφάλεια στους πολίτες. Ειδικότερα, για την Κρήτη θα μπορούσε να γίνει η ανάσυρση των «περιοχών ελέγχου χρήσεων». Πρόκειται για περιοχές εκτός σχεδίου που δεν είναι πολεοδομημένες και βρίσκονται γύρω από τους οικισμούς. Οι περιοχές αυτές θα μπορούσαν να διατηρήσουν αυτό τον χαρακτήρα (εκτός σχεδίου), αλλά με ελεγχόμενη ανάπτυξη και μικρότερη αρτιότητα από 2 έως και κάτω από τα 4 στρέμματα. Μια πρόταση που φαίνεται να αποδέχεται και να εξετάζει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Συμπερασματικά, ναι, είναι καιρός να μπει τάξη. Όχι όμως με ισοπέδωση περιουσιών και τιμωρία των μικροϊδιοκτητών. Η νέα ρύθμιση χρειάζεται προσαρμογές και κυρίως πολιτικό θάρρος να ληφθούν αποφάσεις με το βλέμμα στραμμένο στις ανάγκες της κοινωνίας, ισορροπώντας μεταξύ θεσμικής τάξης και κοινωνικής δικαιοσύνης.
