Με στόχο να πέσουν στην αγορά τουλάχιστον 20.000-25.000 κατοικίες προσπαθεί να εκκινήσει την προσπάθεια αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης η κυβέρνηση. Τα συγκεκριμένα ακίνητα συνδέονται είτε με το Δημόσιο, στρατόπεδα, κοινωνική αντιπαροχή, σχολάζουσες κληρονομιές, είτε με τα οικιστικά ακίνητα που έχουν στα χαρτοφυλάκιά τους οι τράπεζες -υπολογίζονται σε 14.000 κατοικίες- και οι servicers. Τα εν λόγω κτίρια θα διατεθούν στην αγορά σε βάθος διετίας, ενώ την ίδια στιγμή συνεχίζονται τα φορολογικά κίνητρα προς όσους ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά ακίνητα, τα οποία με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών εκτιμώνται στα 600.000-750.000. Το έλλειμμα ακινήτων που καταγράφεται αυτή τη στιγμή στην αγορά υπολογίζεται στις 180.000 κατοικίες.
Πρώτη λύση
Μια πρώτη λύση στο στεγαστικό πρόβλημα που απασχολεί την ελληνική κοινωνία έρχονται να δώσουν οι νέες επενδύσεις για την αξιοποίηση τριών ανενεργών στρατοπέδων σε Αττική, Θεσσαλονίκη και Πάτρα και τη μετατροπή τους σε οικιστικά συγκροτήματα, καθώς θα προκύψουν σε πρώτη φάση 2.016 διαμερίσματα. Τα ανενεργά στρατόπεδα, που θα μετατραπούν στους πρώτους οικιστικούς θύλακες με διαθέσιμη προσιτή κατοικία, είναι το Στρατόπεδο Καραϊσκάκη στο Χαϊδάρι, όπου θα ανεγερθούν 696 διαμερίσματα, το Στρατόπεδο Ζιάκα στον δήμο Κορδελιού-Ευόσμου στη Θεσσαλονίκη, όπου θα αναπτυχθούν συνολικά 600 διαμερίσματα, και το Στρατόπεδο Μανουσογιαννάκη στην Πάτρα, όπου θα αναπτυχθούν 720 διαμερίσματα. Σε συνεργασία με το υπουργείο Εθνικής Αμυνας, στόχο αποτελεί η κάλυψη στεγαστικών αναγκών πολιτών που στερούνται πρώτης κατοικίας και στελεχών των Ενόπλων Δυνάμεων. Ειδικότερα, κυβερνητική πρόθεση αποτελεί η δημιουργία διαμερισμάτων τα οποία θα στεγάσουν κατά 25% στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και κατά 75% (1.500 κατοικίες) πολίτες που αναζητούν πρώτη κατοικία.
Μεγαλώνει η λίστα
Εφόσον το εγχείρημα πετύχει, σειρά ίσως πάρουν και άλλα ανενεργά στρατόπεδα, όπως στα Ιωάννινα το Στρατόπεδο Βελισσαρίου, το οποίο παρότι έχει αποδεσμευθεί από τον περασμένο Δεκέμβριο, ωστόσο μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει καμία επίσημη ή σαφής τοποθέτηση για την αξιοποίησή του. Τα στρατόπεδα φαντάζουν από συμβατή έως ιδανική λύση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, εφόσον συνδυαστούν με τα μέτρα που ανακοινώθηκαν πρόσφατα στο πλαίσιο της ΔΕΘ, όπως ανακαίνιση εγκαταλελειμμένων ακινήτων, αύξηση των νέων ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών με χρήση έξυπνης τεχνολογίας και συνεργασία δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για την καταγραφή και αξιοποίηση της αναξιοποίητης ακίνητης περιουσίας, επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς. Το σίγουρο είναι ότι οι νέοι οικισμοί που ετοιμάζονται να αναπτυχθούν δεν θα περιοριστούν στην κάλυψη στεγαστικών αναγκών, καθώς θα δημιουργήσουν επιπλέον ανάγκες για τη δημιουργία υποστηρικτικών υπηρεσιών, εμπορικών δραστηριοτήτων και κοινωνικών υποδομών, οδηγώντας με τη σειρά τους σε πολεοδομική αναβάθμιση της ευρύτερης περιοχής που θα αναπτυχθούν.
Στη βόρεια Ελλάδα
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση του Στρατοπέδου Ζιάκα στον δήμο Κορδελιού-Ευόσμου στη Θεσσαλονίκη, το οποίο εκτείνεται σε 128 στρέμματα. Το σχέδιο αξιοποίησής του προβλέπει την κατασκευή 50 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, φθάνοντας τελικά τα 600 διαμερίσματα. Ο συγκεκριμένος χώρος βρίσκεται αδρανής εδώ και πολλά χρόνια και, όπως λένε οι κάτοικοι της περιοχής, αποτελεί «πληγή» στο σώμα του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης, καθώς παραμένει αναξιοποίητος για δεκαετίες. Από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας/Τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας (ΤΕΕ ΤΚΜ), που αποτελεί το μεγαλύτερο περιφερειακό τμήμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδας, αναφέρουν ότι προτάσεις για αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων έχουν υπάρξει από την πλευρά του εδώ και χρόνια. Μάλιστα, στο Στρατόπεδο Ζιάκα έχουν καταγράψει 12 αξιόλογα κτίρια, με ιστορική σημασία, για τα οποία είχε υπάρξει αρχιτεκτονική πρόταση ανάδειξης των ιστορικών, αρχιτεκτονικών και πολεοδομικών χαρακτηριστικών τους. Η απόφαση που ανακοινώθηκε επίσημα για τη μετατροπή του στρατοπέδου στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης είχε ληφθεί δύο χρόνια νωρίτερα και συγκεκριμένα κατά την επίσκεψη κυβερνητικού κλιμακίου το 2023, οπότε και τέθηκε το θέμα για κατασκευή προσιτών κατοικιών με βάση το εργαλείο της κοινωνικής αντιπαροχής.
Πάτρα
Για την Πάτρα, η επιλογή του πρώην Στρατοπέδου Αντιστρατήγου Εμμανουήλ Μανουσογιαννάκη, έκτασης 150 στρεμμάτων, θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς ανοίγει τον δρόμο για την ανάπτυξη μιας μεγάλης οικιστικής ζώνης σε περιοχή με αναξιοποίητο δυναμικό. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, θα αναπτυχθούν 60 συγκροτήματα των 12 διαμερισμάτων, κατασκευάζοντας συνολικά 720 διαμερίσματα και, όπως υποστηρίζουν παράγοντες της αγοράς, το νέο οικιστικό project θα συμβάλει όχι μόνο στην κάλυψη στεγαστικών αναγκών, αλλά και στην τόνωση της τοπικής οικονομίας μέσα από την κινητοποίηση του κατασκευαστικού κλάδου. Αξιοσημείωτο είναι ότι από το σχέδιο αξιοποίησης ανενεργών στρατοπέδων η Πάτρα θα αποκτήσει περισσότερες κατοικίες από τη Θεσσαλονίκη και την Αθήνα. Για την ιστορία, να αναφερθεί ότι το Στρατόπεδο Μανουσογιαννάκη φιλοξενούσε μέχρι πρόσφατα την 76η Μονάδα Επιστράτευσης (πρώην ΜΟΜΑ), η οποία μεταφέρθηκε στο στρατόπεδο του ΚΕΤ στα σύνορα, στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης των Ενόπλων Δυνάμεων. Σχολιάζοντας την προοπτική νέων κατοικιών, μεσίτης με έδρα την αχαϊκή πρωτεύουσα αναφέρει ότι τα ενοίκια στην Πάτρα έχουν καταγράψει έντονη ανοδική πορεία την τελευταία επταετία, σε ποσοστό ακόμα και πάνω από 60%, γεγονός που συχνά καθιστά δυσβάσταχτη ακόμη και τη μίσθωση μικρών κατοικιών για πολλές οικογένειες. Ως εκ τούτου, η ίδια πηγή εκτιμά: «Η κατασκευή 720 νέων διαμερισμάτων με χαμηλό μίσθωμα είναι βέβαιο ότι θα λειτουργήσει ως βαλβίδα αποσυμπίεσης για την τοπική κτηματαγορά, αυξάνοντας την προσφορά και πιέζοντας προς τα κάτω τις τιμές».
Χαϊδάρι
Στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, το οικιστικό πλάνο προβλέπει την αξιοποίηση του Στρατοπέδου Καραϊσκάκη στο Χαϊδάρι, το οποίο εκτείνεται σε 145 στρέμματα. Ο σχεδιασμός προβλέπει την κατασκευή 58 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, δημιουργώντας συνολικά 696 κατοικίες. Μεσίτες της περιοχής χαρακτηρίζουν την απόφαση για αξιοποίηση του Στρατοπέδου Χαϊδαρίου ως «είδηση της δεκαετίας», εκτιμώντας ότι η επένδυση θα κυμανθεί στα 200 εκατ. ευρώ. Στο στρατόπεδο έχουν ήδη χτιστεί σε έκταση 93 στρεμμάτων 172 διαμερίσματα για στρατιωτικούς και ο εν λόγω οικισμός διαθέτει μια σειρά χώρων εξυπηρέτησης όπως πρατήριο καυσίμων, πλυντήριο λιπαντήριο οχημάτων, πολυκατάστημα, καφετέρια και σούπερ μάρκετ. «Η προσθήκη νέων κατοικιών θα δημιουργήσει μια νέα πόλη που θα προσθέσει περισσότερη κίνηση στην τοπική οικονομία», εκτιμούν παράγοντες της αγοράς. Με αφορμή τη δημιουργία τουλάχιστον 2.000 νέων κατοικιών, που με τη σειρά τους θα δώσουν λύση στο στεγαστικό και θα αποσυμπιέσουν τις τιμές, εκπρόσωπος της κτηματαγοράς υπενθυμίζει την ανοδική πορεία που καταγράφουν οι τιμές ακινήτων. Σύμφωνα με σχετικές εκτιμήσεις, τον Αύγουστο η μέση ζητούμενη τιμή για αγορά κατοικίας κυμάνθηκε στα 2.647 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένη κατά 3,4% σε σχέση με πέρυσι, ενώ στα ενοίκια η εικόνα είναι επίσης πιεστική, καθώς οι τιμές κυμάνθηκαν στα 10,31 ευρώ ανά τ.μ. πανελλαδικά, με τη μέση τιμή στην Αττική να διαμορφώνεται στα 12,10 ευρώ.
Εκκρεμείς κληρονομιές
Στη στέγαση νοικοκυριών σε ακίνητα που κληρονομεί το κράτος ή ανήκουν σε ιδρύματα και παραμένουν αναξιοποίητα θα προχωρήσει το υπουργείο Οικονομικών, στο πλαίσιο της δέσμης μέτρων που θα ενεργοποιήσει για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Σήμερα υπάρχουν 6.500 εκκρεμείς κληρονομιές (4.500 σχολάζουσες και 2.000 υπό εκκαθάριση). Αυτή τη στιγμή, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έχει 75 ακίνητα «καθαρά», τα οποία έχουν προέλθει από σχολάζουσες κληρονομιές, ενώ τα υπόλοιπα παραμένουν ανεκμετάλλευτα και απαξιώνονται. Βασικός στόχος για το Δημόσιο είναι, αφού αποκτήσει ξεκάθαρη εικόνα σχετικά με τις σχολάζουσες κληρονομιές αλλά και με τα ακίνητα που διαθέτουν τα ιδρύματα, να προχωρήσει στην αξιοποίησή τους. Το σχέδιο θα ενεργοποιηθεί με την ψήφιση το επόμενο διάστημα του νομοσχεδίου «Πλαίσιο για δωρεές προς το Δημόσιο, σχολάζουσες κληρονομίες, ιδρύματα και κοινωφελείς περιουσίες» και αναμένεται να βάλει ένα λιθαράκι στην αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, περιορίζοντας το βάρος που επωμίζονται οι φορολογούμενοι. Το πρόβλημα προκύπτει, όπως έχει επισημανθεί από κυβερνητικά στελέχη, διότι δεν υπάρχει διαδικασία για τη συστηματική ενημέρωση του Δημοσίου στις περιπτώσεις που ο αποθανών δεν έχει κληρονόμους ή αυτοί αποποιήθηκαν την κληρονομιά. Επιπλέον το Δημόσιο δεν γνωρίζει ποια είναι η οικονομική αξία των εκκρεμών κληρονομιών. Οι γραφειοκρατικές διαδικασίες, οι νομικές ελλείψεις και, γενικότερα, οι παθογένειες δεκαετιών οδηγούν σε σημαντικές καθυστερήσεις ακόμα και στην αποδοχή των δωρεών που οικειοθελώς χαρίζουν πολίτες στο Δημόσιο, με αποτέλεσμα να στερείται η αγορά ακινήτων από πολλές κατοικίες, οι οποίες θα μπορούσαν να διατεθούν προκειμένου να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση. Ταυτόχρονα, προβλέπεται η σύμπραξη του Δημοσίου και φορέων του Δημοσίου με ιδρύματα που διαθέτουν ακίνητη περιουσία για την προώθηση κοινωφελών σκοπών που συνάδουν με το δημόσιο συμφέρον. Σε αυτό το πλαίσιο προβλέπεται η σύναψη σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του ιδρύματος και του εκάστοτε φορέα Γενικής Κυβέρνησης, η διάρκεια της οποίας δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 12 ετών για τη διάθεση ακινήτων.
Το «όπλο» της κοινωνικής αντιπαροχής
Ανοίγει ο δρόμος για την αξιοποίηση δεκάδων ακινήτων του Δημοσίου, που για δεκαετίες παρέμεναν ανεκμετάλλευτα ή εγκλωβισμένα σε νομικά κενά, με την ψήφιση του νομοσχεδίου για την κοινωνική αντιπαροχή. Το συγκεκριμένο «εργαλείο» είναι ένας μηχανισμός δημόσιου-ιδιωτικού χαρακτήρα, που δίνει τη δυνατότητα σε κατασκευαστές να αξιοποιούν ακίνητα του Δημοσίου, διατηρώντας έως 70% για εμπορική χρήση, ενώ το υπόλοιπο 30% θα διατίθεται υποχρεωτικά ως κοινωνική κατοικία. Μέσα από αυτό το σχήμα εκτιμάται ότι μπορούν να παραχθούν σε βάθος χρόνου 20.000 κατοικίες, εκ των οποίων τουλάχιστον 5.000 θα είναι κοινωνικές. Σύμφωνα με την υπουργό Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου, σε πρώτο στάδιο στόχος είναι η ανέγερση έως και 5.000 κατοικιών, εκ των οποίων τουλάχιστον 1.500 κοινωνικές κατοικίες.
Οι κατοικίες θα διατεθούν κυρίως σε νέα ζευγάρια και νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων, μέσω τριών μοντέλων: Ενοικίαση με κοινωνικά κριτήρια και χαμηλά μισθώματα, αγορά με επιδότηση τιμής ή χρηματοδότηση και το σχήμα rent to own, που προβλέπει ενοικίαση με μελλοντική εξαγορά. Παράλληλα, εισάγεται κεντρικός φορέας διαχείρισης που θα αναλάβει τη συντήρηση και αξιοποίηση των κοινωνικών κατοικιών, με πλήρη διαφάνεια και σαφείς κανόνες επιλογής δικαιούχων. Το νέο πλαίσιο επεκτείνεται και σε υφιστάμενα κτίρια προς ανακαίνιση, ενώ θεσπίζει σαφείς όρους συνεργασίας με τους ιδιώτες, δημιουργώντας ισχυρά οικονομικά κίνητρα για συμμετοχή. Ηδη, σύμφωνα με στοιχεία της ΔΥΠΑ, έχουν εντοπιστεί 98 κατάλληλα οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης, συνολικής επιφάνειας 627 στρεμμάτων, εκ των οποίων το 1/3 βρίσκεται στην Αττική. Επιπλέον, διαθέσιμα είναι 10 οικόπεδα με οικοδομικές άδειες (75 στρέμματα) που θεωρούνται ώριμα για άμεση αξιοποίηση. Ειδικότερα, στα άμεσα σχέδια ένταξης περιλαμβάνονται ακίνητα συνολικής επιφάνειας 11 στρεμμάτων στην Κηφισιά, 20 στρεμμάτων στην Παιανία, 40 στρεμμάτων στη Λάρισα, 28 στρεμμάτων στην Ξάνθη και 74 στρεμμάτων στον Βόλο.
