Κρήτη: Τι συμβαίνει με τις τιμές των ακινήτων – Ο ρόλος των δανείων, των ορίων των οικισμών και του «Σπίτι μου ΙΙΙ»

Το στεγαστικό πρόβλημα έχει λάβει πλέον ιδιαίτερα μεγάλες διαστάσεις, με την αγορά κατοικίας να γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη για χιλιάδες νοικοκυριά. Την ίδια ώρα, τα προγράμματα «Σπίτι μου», με τελευταίο το «Σπίτι μου ΙΙΙ», επιχειρούν να δώσουν διέξοδο στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, χωρίς ωστόσο να μπορούν από μόνα τους να ανατρέψουν τις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.

Ο αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου, Κώστας Αράπογλου, μιλώντας στον ΣΚΑΪ Κρήτης 92,1 και τον Κώστα Μπογδανίδη για το στεγαστικό ζήτημα, επεσήμανε ότι το πρόβλημα αφορά ένα μεγάλο μέρος της κοινωνίας, καθώς οι Έλληνες παραδοσιακά επενδύουν τις αποταμιεύσεις τους στην ακίνητη περιουσία.

Όπως εξήγησε, η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται σήμερα στην αγορά των μισθώσεων κατοικίας, με τη βραχυχρόνια μίσθωση να έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες.

Η στροφή από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση

Ο κ. Αράπογλου σημείωσε ότι πλέον καταγράφεται μια αλλαγή στις επιλογές των ιδιοκτητών που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η αύξηση του αριθμού των προσφερόμενων καταλυμάτων έχει εντείνει τον ανταγωνισμό, μειώνοντας σε αρκετές περιπτώσεις τις πληρότητες και κατ’ επέκταση τα έσοδα. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με την αβεβαιότητα που δημιουργούν οι αξιολογήσεις των επισκεπτών.

Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι να καταγράφεται πλέον μια «αναστροφή του κλίματος» προς τη μακροχρόνια μίσθωση.

«Δεν συμφέρει να χτίσει κάποιος σπίτι για να το νοικιάσει»

Κατά τον πρόεδρο της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου, η υψηλή φορολογία λειτουργεί αποτρεπτικά για την κατασκευή νέων κατοικιών που θα διατεθούν στη μακροχρόνια μίσθωση.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει, όταν το εισόδημα από ακίνητα ξεπερνά συγκεκριμένα επίπεδα, η φορολογική επιβάρυνση αυξάνεται σημαντικά, ενώ στο κόστος προστίθενται ο ΕΝΦΙΑ, οι φθορές και τα έξοδα που προκύπτουν από τις διαδοχικές μισθώσεις. Το αποτέλεσμα, σύμφωνα με τον ίδιο, είναι κάποιοι ιδιοκτήτες να επιλέγουν ακόμη και να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει προτείνει, μεταξύ άλλων, τη μείωση των φορολογικών συντελεστών, αλλά και την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για κάθε κενό διαμέρισμα που θα διατίθεται στη συνέχεια για μακροχρόνια μίσθωση.

Το «Σπίτι μου» ανεβάζει τις τιμές των παλαιών ακινήτων

Σύμφωνα με τον κ. Αράπογλου, τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ», αλλά και το «Σπίτι μου ΙΙΙ», έχουν συμβάλει στην αύξηση των τιμών των παλαιότερων ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις ένταξης.

Από την άλλη πλευρά, όπως επεσήμανε, τα προγράμματα έδωσαν τη δυνατότητα να επιστρέψουν στην αγορά ακίνητα τα οποία παρέμεναν κλειστά και οι ιδιοκτήτες τους δεν επέλεγαν να τα διαθέσουν προς ενοικίαση.

Την ίδια στιγμή, η άνοδος των τιμών των νεόδμητων κατοικιών είναι εντυπωσιακή. Στο Ηράκλειο, από τα επίπεδα των περίπου 2.000-2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο πριν από την πανδημία, οι τιμές σήμερα στις περισσότερες περιπτώσεις κινούνται πολύ υψηλότερα.

Ο ίδιος, πάντως, απέρριψε την άποψη ότι πρόκειται για «φούσκα». «Δεν είναι φούσκα», εξήγησε, αποδίδοντας την άνοδο κυρίως στην αύξηση του κόστους κατασκευής. Στην τελική τιμή ενός διαμερίσματος συνυπολογίζονται το κόστος του οικοπέδου, το κόστος κατασκευής και το εργολαβικό κέρδος.

Μετά το 2022, σύμφωνα με τον ίδιο, η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, αλλά και η άνοδος του εργατικού κόστους λόγω της έλλειψης εξειδικευμένου προσωπικού, έχουν εκτοξεύσει το κόστος κατασκευής.

«Καταστροφική» εξέλιξη η μείωση των ορίων των οικισμών

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε ο κ. Αράπογλου και στη δυνατότητα αξιοποίησης ακινήτων και οικοπέδων εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων.

Όπως σημείωσε, στα χωριά της Κρήτης οι τιμές των οικοπέδων είναι σημαντικά χαμηλότερες σε σχέση με τα αστικά κέντρα, γεγονός που θα μπορούσε να λειτουργήσει ως διέξοδος για οικογένειες που αναζητούν πιο οικονομική κατοικία.

Ωστόσο, χαρακτήρισε «καταστροφική για την ανάπτυξη της περιφέρειας» την απόφαση για τη μείωση των ορίων των οικισμών.

Όπως ανέφερε, η συρρίκνωση των ορίων αφορά ιδιαίτερα οικισμούς με πληθυσμό από 700 έως 2.000 κατοίκους, δηλαδή πολλά από τα κεφαλοχώρια της Κρήτης, περιορίζοντας ουσιαστικά τη δυνατότητα αξιοποίησης εκτάσεων και δημιουργίας νέων κατοικιών.

Το κόστος του δανεισμού κάνει ακόμη δυσκολότερη την αγορά

Στο πρόβλημα έρχεται να προστεθεί και το κόστος του στεγαστικού δανεισμού.

Όπως ανέφερε ο κ. Αράπογλου, όταν ένα στεγαστικό δάνειο επιβαρύνεται με επιτόκια της τάξης του 5%-6%, είναι εξαιρετικά δύσκολο για έναν ιδιοκτήτη να κατασκευάσει μια κατοικία με αποκλειστικό στόχο να την εκμεταλλευτεί μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.

Αφού συνυπολογιστούν οι φόροι και τα υπόλοιπα έξοδα, η καθαρή απόδοση ενός ακινήτου δεν μπορεί εύκολα να καλύψει το κόστος του δανεισμού. «Δεν πρόκειται να κάνει απόσβεση ποτέ», τόνισε, περιγράφοντας το αδιέξοδο που δημιουργείται για όποιον επιχειρεί να χρηματοδοτήσει με δάνειο την κατασκευή μιας κατοικίας προκειμένου στη συνέχεια να τη διαθέσει προς ενοικίαση.