Η σημερινή εικόνα είναι το αποτέλεσμα πολλών πιέσεων που συσσωρεύτηκαν τα τελευταία χρόνια και πλέον χτυπούν μαζί το ίδιο σημείο. Ειδικότερα τα ενοίκια ανεβαίνουν, η αγορά κατοικίας ακριβαίνει, οι μισθοί δεν ακολουθούν με τον ίδιο ρυθμό, η διαθέσιμη προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη και όλο και περισσότεροι νέοι δυσκολεύονται να ζήσουν μόνοι τους. Το αποτέλεσμα είναι ότι η κατοικία δεν αποτελεί πια απλώς ένα έξοδο, αλλά για πολλά νοικοκυριά έχει μετατραπεί στο κεντρικό οικονομικό βάρος της ζωής τους.
Το Creta24.gr ανέτρεξε σε όλες τις ελληνικές και ευρωπαϊκές έρευνες των τελευταίων 3 ετών προκειμένου να αποτυπώσει με ακρίβεια τους λόγους πλέον η στέγη έχει γίνει το πιο δύσκολο κομμάτι της ζωής μας. Άλλωστε το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τα κατώτερα στρώματα ούτε μόνο όσους ζουν σε ακριβές γειτονιές της Αθήνας.
Αφορά ευρύτερα στρώματα. Ενδεικτικά μελέτη της διαΝΕΟσις του 2024 δείχνει ότι στις αστικές περιοχές της χώρας το 29,1% των νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, ενώ στις αγροτικές περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό είναι 27,7%. Η ίδια έκθεση δείχνει πως τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεσαν το 2024 για στεγαστικές δαπάνες το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους, όταν ο μέσος όρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης ήταν 19,2%. Κι όλα αυτά πριν 1,5 έτος, όχι χτες.
Μέσα στο «Μάτριξ» των ενοικίων
Η πρώτη βασική διαπίστωση είναι ότι η άνοδος των ενοικίων δεν είναι πρόσκαιρη. Η πανελλαδική έρευνα της RE MAX για το 2023 κατέγραψε μέση αύξηση 5,9% στα ενοίκια κατοικιών σε όλη τη χώρα σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, στην Αττική η αύξηση ήταν 5,3%, στη Θεσσαλονίκη 6,2% και στην περιφέρεια 4,6%. Η ίδια η RE MAX συνέδεσε αυτή την τάση με την περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατοικιών, την άνοδο των επενδυτικών ροών, την εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και τη δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικό δανεισμό.
Η εικόνα όχι μόνο δεν άλλαξε το 2024, αλλά επιβεβαιώθηκε. Η πανελλαδική έρευνα της RE MAX για το 2024 κατέγραψε νέα αύξηση 5,6% σε ολόκληρη την επικράτεια. Στην Αττική η άνοδος ήταν 7,6%, στη Θεσσαλονίκη 4,3% και στην περιφέρεια 4,4%. Η έρευνα αυτή δείχνει και κάτι ακόμη πολύ σημαντικό. Οι περισσότεροι ενοικιαστές δεν στρέφονται σε καινούργια σπίτια, αλλά κυρίως σε παλαιότερα ακίνητα. Στην Αττική το 74,6% των κατοικιών που ενοικιάστηκαν ήταν άνω των 20 ετών και στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό έφτασε το 88,7%. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και για παλιά σπίτια, που παλαιότερα θεωρούνταν πιο προσιτά, οι τιμές έχουν πάρει την ανηφόρα.
Η αγορά του 2025 δείχνει ακόμη μεγαλύτερη επιτάχυνση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos για το δεύτερο τρίμηνο του 2025, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,2% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Στο ίδιο υλικό τονίζεται ότι η τουριστική ζήτηση, τα προγράμματα ενίσχυσης της αγοράς κατοικίας, αλλά και η φοιτητική στέγαση συνέχισαν να πιέζουν τις τιμές προς τα πάνω. Την ίδια χρονιά, το policy brief του ΚΕΦΙΜ κατέγραψε ότι η Ελλάδα είχε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση με 10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία. Το ίδιο κείμενο επισημαίνει ότι από το 2022 και μετά τα ενοίκια έχουν ξαναμπεί σε έντονη ανοδική πορεία και ότι στην Αθήνα η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα φτάνει στο 70,2% για ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και στο 93,6% για ένα διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι οτι… δεν βγαίνεις
Εδώ βρίσκεται ίσως η πιο ουσιαστική διάσταση του προβλήματος. Τα ενοίκια μπορεί να θυμίζουν σε ορισμένες περιπτώσεις τα επίπεδα πριν από την κρίση, όμως τα εισοδήματα δεν έχουν ανακάμψει με τον ίδιο τρόπο. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και όταν κάποιος ακούει πως οι τιμές απλώς επέστρεψαν στα παλιά επίπεδα, η πραγματικότητα για τα νοικοκυριά είναι πολύ πιο σκληρή. Το ΚΕΦΙΜ σημειώνει καθαρά ότι η σημερινή ανοδική πορεία των ενοικίων εκδηλώνεται σε ένα περιβάλλον όπου τα εισοδήματα δεν έχουν ακολουθήσει, με αποτέλεσμα η στέγη να είναι δυσανάλογα ακριβή σε σχέση με τη δεκαετία του 2000.
Σε αυτήν ακριβώς τη διάσταση πατά και η μελέτη του ΙΝΕ/ ΓΣΕΕ για τον προϋπολογισμό βασικών αναγκών. Η έρευνα εξετάζει αν μπορεί στην πράξη κάποιος να καλύψει αξιοπρεπώς το σύνολο των βασικών αναγκών του. Το βασικό της επιχείρημα είναι ότι η συζήτηση δεν πρέπει να περιορίζεται στη σχετική φτώχεια, αλλά να περνά στο πραγματικό κόστος διαβίωσης. Στο πεδίο της κατοικίας, η μελέτη καταγράφει μέσες τιμές ενοικίου ανά μέγεθος νοικοκυριού και δείχνει ότι ακόμη και τα χαμηλότερα επίπεδα ενοικίου δεν είναι αμελητέα για έναν εργαζόμενο με χαμηλό ή μέσο εισόδημα. Για μονοπρόσωπο νοικοκυριό οι μέσες τιμές που χρησιμοποιούνται στη μελέτη κινούνται στα 359,13 ευρώ συνολικά και στα 347,09 ευρώ για την Αθήνα, ενώ για μεγαλύτερα νοικοκυριά το ποσό ανεβαίνει πολύ πιο ψηλά.
Το βασικό συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι το όριο της σχετικής φτώχειας βρίσκεται κάτω από το όριο της απόλυτης φτώχειας και αυτό κάτω από τον πραγματικό προϋπολογισμό βασικών αναγκών. Με απλά λόγια, ακόμη και νοικοκυριά που δεν καταγράφονται ως φτωχά με στενό στατιστικό ορισμό μπορεί στην πράξη να μην βγαίνουν.
Πώς φτάσαμε ως εδώ
Η σημερινή ασφυξία είναι το αποτέλεσμα μιας διαδρομής που ξεκινά από την οικονομική κρίση και φτάνει μέχρι την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων χωρίς αντίστοιχη ανάκαμψη της κοινωνίας. Η μελέτη της διαΝΕΟσις περιγράφει καθαρά αυτόν τον μηχανισμό. Κατά τη δεκαετία της κρίσης η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε, η ανεργία εκτινάχθηκε, τα δάνεια περιορίστηκαν και μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος έπαψε να ανανεώνεται με φυσιολογικούς ρυθμούς. Στη συνέχεια, από το 2017 και μετά, η οικονομία μπήκε σε τροχιά ανάκαμψης, ο τουρισμός αυξήθηκε, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις επεκτάθηκαν, οι ξένες επενδύσεις εντάθηκαν και οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να ανεβαίνουν ξανά. Όμως η προσφορά προσιτής κατοικίας δεν ακολούθησε.
Η ίδια μελέτη προσθέτει δύο ακόμη κρίσιμα στοιχεία. Πρώτον, το 2021 καταγράφηκαν στην Ελλάδα 2.277.615 κενές κατοικίες, δηλαδή περίπου το 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Δεύτερον, περίπου 700.000 ακίνητα βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης, διαχείρισης ή πλειστηριασμού, γεγονός που σημαίνει ότι ένα μεγάλο κομμάτι κατοικιών δεν επιστρέφει εύκολα στην ενεργή αγορά ώστε να ανακουφίσει τη ζήτηση. Η ύπαρξη πολλών κενών κατοικιών δεν μεταφράζεται αυτόματα σε διαθέσιμα σπίτια εκεί όπου υπάρχει ανάγκη. Πολλά είναι σε λάθος περιοχή, σε κακή κατάσταση ή εγκλωβισμένα σε σύνθετα ιδιοκτησιακά και χρηματοπιστωτικά καθεστώτα.
Σε αυτό προστίθεται και η αδυναμία της τραπεζικής χρηματοδότησης να λειτουργήσει ως διέξοδος. Η διαΝΕΟσις σημειώνει ότι οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων το 2024 ήταν περίπου 1,4 δισεκατομμύρια ευρώ τη στιγμή που το 2006 ξεπερνούσαν τα 15,5 δισεκατομμύρια. Άρα, για ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών, η μετάβαση από το ενοίκιο στην ιδιοκατοίκηση είναι πολύ δυσκολότερη από ό,τι στο παρελθόν. Ουσιαστικά, περισσότεροι μένουν εγκλωβισμένοι στην αγορά ενοικίου και άρα αυξάνεται κι άλλο η πίεση πάνω στις τιμές.
Σε ποιες ηλικίες μένουν ακόμη στα πατρικά τους
Αν θέλει κανείς μια σύντομη και καθαρή απάντηση, αυτή είναι η εξής. Στην Ελλάδα η παραμονή στο πατρικό φτάνει πια βαθιά μέσα στην ηλικία της πλήρους ενηλικίωσης. Με βάση τη Eurostat, το τυπικό σημείο αποχώρησης βρίσκεται στα 30,7 έτη. Αυτό σημαίνει ότι η χώρα συγκαταλέγεται στις ευρωπαϊκές κοινωνίες όπου η ανεξαρτητοποίηση καθυστερεί περισσότερο. Η ίδια πηγή δείχνει ότι το φαινόμενο δεν αφορά μόνο τους φοιτητές ή όσους είναι ακόμη στην αρχή της ζωής τους. Παρατείνεται και στην ομάδα 25 έως 29 ετών, όπου στην Ελλάδα η συγκατοίκηση με τους γονείς ή η οικονομική εξάρτηση από το οικογενειακό νοικοκυριό παραμένει η πλειοψηφική κατάσταση.
Ακόμη πιο συγκεκριμένη είναι η πανελλαδική έρευνα Νέοι και Εργασία 2025 του ΙΝΕ ΓΣΕΕ σε συνεργασία με την ALCO. Η έρευνα πραγματοποιήθηκε τον Οκτώβριο του 2025 σε δείγμα 1.500 εργαζόμενων νέων έως 29 ετών και έδειξε ότι μόλις το 20% ζει μόνο του. Το 45% εξακολουθεί να ζει με την οικογένειά του και το ποσοστό αυτό ανεβαίνει στο 65% για όσους εργάζονται με μερική απασχόληση. Μόνο το 30% συμβάλλει οικονομικά στο ενοίκιο ή στα έξοδα στέγασης. Το 70% δηλώνει ότι το εισόδημά του δεν επαρκεί για βασικές ανάγκες και το 62% αναγνωρίζει οικονομική εξάρτηση από τους γονείς. Η ίδια η έρευνα συνδέει ευθέως αυτή την παράταση της εξάρτησης με τους χαμηλούς μισθούς, την ακριβή στέγαση και την αδύναμη στήριξη από το κοινωνικό κράτος. Αυτή είναι ίσως η πιο άμεση απάντηση στο ερώτημα γιατί πολλοί νέοι ενήλικοι μένουν ακόμη στα πατρικά τους.
Δεν είναι μόνο η Αθήνα
Η Αθήνα είναι το πιο προβεβλημένο παράδειγμα, αλλά δεν είναι η μόνη ιστορία. Οι έρευνες της RE MAX δείχνουν ότι η αύξηση είναι πανελλαδική, με διαφορές έντασης ανά περιοχή. Το 2024 η μέση τιμή ενοικίασης στην Αττική ήταν 8,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στον νομό Θεσσαλονίκης 7,2 ευρώ και στην υπόλοιπη Ελλάδα 7,1 ευρώ. Η περιφέρεια παραμένει φθηνότερη σε σχέση με τις πιο ακριβές αστικές ζώνες, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι είναι πλέον εύκολα προσιτή. Αντίθετα, σε πολλές πανεπιστημιουπόλεις και τουριστικές περιοχές οι πιέσεις είναι πολύ μεγάλες, ιδιαίτερα για μικρά διαμερίσματα και γκαρσονιέρες.
Το υλικό του Spitogatos για το 2025 επιβεβαιώνει αυτή τη διπλή πραγματικότητα. Από τη μία πλευρά, οι ακριβότερες περιοχές παραμένουν οι Κυκλάδες και τα Νότια Προάστια της Αθήνας. Από την άλλη, ακόμη και οι θεωρητικά πιο οικονομικές περιοχές της περιφέρειας δέχονται πιέσεις όταν συγκεντρώνουν φοιτητική, τουριστική ή εποχική ζήτηση.
Τι ισχύει για την Κρήτη;
Στην Κρήτη η στεγαστική πίεση φαίνεται να γίνεται όλο και πιο έντονη, γιατί συναντιούνται ταυτόχρονα η τουριστική ζήτηση, η φοιτητική στέγαση και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών για μόνιμη μίσθωση. Ήδη από την πανελλαδική έρευνα της RE MAX για το 2023 φαινόταν αυξημένη ζήτηση για μικρά ακίνητα στην περιφέρεια, με το Ρέθυμνο και το Ηράκλειο να αναφέρονται ρητά ανάμεσα στις πόλεις όπου πιέζονται οι τιμές.
Η έρευνα της RE MAX για το 2024 επιβεβαίωσε ότι η τάση συνεχίζεται, με τα μικρά διαμερίσματα να παραμένουν βασική επιλογή στην υπόλοιπη Ελλάδα και με περιοχές όπως ο Βόλος, η Λάρισα, το Ρέθυμνο και το Ηράκλειο να εμφανίζουν έντονη ζήτηση.
Στα στοιχεία για το 2025 η εικόνα γίνεται ακόμη πιο καθαρή, καθώς τα Χανιά, το Ρέθυμνο και γενικότερα η Κρήτη εμφανίζονται ως περιοχές όπου η τουριστική πίεση ανεβάζει αισθητά τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, ενώ αυτό επηρεάζει ιδιαίτερα φοιτητές, νέους εργαζόμενους και όσους αναζητούν πρώτη κατοικία.
Γιατί ακόμη και τα παλιά και μικρά σπίτια γίνονται δυσεύρετα
Ένα ακόμη κρίσιμο εύρημα από τις έρευνες RE MAX είναι το προφίλ των ακινήτων που τελικά νοικιάζονται. Η μεγάλη πλειονότητα δεν αφορά καινούργια ή πολυτελή σπίτια. Αφορά παλιά ακίνητα, συχνά άνω της 20ετίας.
Στην περιφέρεια, για παράδειγμα, το 2024 το 46,3% των ενοικιαστών προτίμησε ακίνητα έως 50 τετραγωνικά μέτρα. Στη Θεσσαλονίκη το 64,9% μίσθωσε κατοικίες έως 75 τετραγωνικά μέτρα. Αυτό σημαίνει ότι το κύριο βάρος της ζήτησης πέφτει πάνω στο πιο προσιτό κομμάτι της αγοράς. Και ακριβώς επειδή αυτό το κομμάτι είναι το πιο περιζήτητο, γίνεται και ακριβότερο.
Εδώ συναντιούνται δύο μεγάλες τάσεις. Από τη μία μειώνεται το μέσο μέγεθος των νοικοκυριών, άρα αυξάνεται η ανάγκη για μικρότερα σπίτια. Από την άλλη, η αγορά δεν έχει επαρκές απόθεμα μικρών, λειτουργικών και προσιτών κατοικιών. Έτσι, η πίεση συγκεντρώνεται στα ίδια ακριβώς ακίνητα που αναζητούν νέοι εργαζόμενοι, φοιτητές, μονοπρόσωπα νοικοκυριά και χαμηλόμισθοι ενοικιαστές.
Είναι σαφές πάντως πως αν κάποιος επιχειρήσει να συμπυκνώσει την κατάσταση από το 2023 μέχρι σήμερα, η εικόνα είναι καθαρή. Το συνολικό στεγαστικό βάρος στην Ελλάδα είναι από τα υψηλότερα στην Ευρώπη. Οι νέοι και οι ενοικιαστές πιέζονται περισσότερο και η κρίση συνδέεται με χαμηλή προσφορά, επενδυτική πίεση, τουριστική αξιοποίηση, αδύναμη χρηματοδότηση και έλλειψη ισχυρής στεγαστικής πολιτικής. Επίσης οι νέοι εργαζόμενοι δεν μπορούν να αυτονομηθούν και μένουν με τους γονείς τους όχι επειδή το επιλέγουν, αλλά επειδή δεν τους βγαίνουν τα μαθηματικά της ζωής.
