Αυθαίρετα, συνενώσεις διαμερισμάτων και οικοδομικές άδειες: Τι αλλάζει με το νέο ν/σ του ΥΠΕΝ

Ένα νέο πακέτο παρεμβάσεων στην πολεοδομική νομοθεσία, που επιχειρεί να λύσει εκκρεμότητες από τα μεγάλα αυθαίρετα μέχρι τις συνενώσεις ακινήτων και τις μικρές οικοδομικές εργασίες, βάζει στο τραπέζι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Το νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου ανοίγει νέες δυνατότητες για συγκεκριμένα ακίνητα της «βαριάς» Κατηγορίας 5, διευκολύνει τη λειτουργική σύνδεση γειτονικών ιδιοκτησιών ακόμη και μεταξύ διαφορετικών πολυκατοικιών και ξαναγράφει επιμέρους κανόνες για τις εργασίες μικρής κλίμακας και το όριο των 25.000 ευρώ.
Πίσω όμως από τις καθαρά πολεοδομικές αλλαγές υπάρχει και ένα δεύτερο σκέλος. Με ειδικές διαδικασίες επιταχύνεται η αδειοδότηση των εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων σε Λαύριο και Δερβενοχώρια, προκειμένου να προχωρήσει η μετεγκατάστασή τους από τον Υμηττό και να απελευθερωθεί η έκταση για το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης». Ταυτόχρονα, δημιουργείται η δυνατότητα να περάσουν χωρίς αντάλλαγμα περισσότερα φράγματα στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ, στο πλαίσιο της διεύρυνσης του δημόσιου μηχανισμού διαχείρισης των υδάτων.

Μερικό άνοιγμα της «πόρτας» για την Κατηγορία 5

Το ΥΠΕΝ δεν επαναφέρει τη γενική δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5, η οποία έκλεισε το φθινόπωρο του 2020. Ανοίγει όμως περισσότερο την πόρτα των εξαιρέσεων.

Πρόκειται για την κατηγορία στην οποία συγκεντρώνονται οι σοβαρότερες πολεοδομικές παραβάσεις: κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια ή ακίνητα με υπερβάσεις μεγαλύτερες του 40% σε δόμηση ή κάλυψη και άνω του 20% στο ύψος.

Με τη νέα ρύθμιση προστίθενται δύο περιπτώσεις που μπορούν να υπαχθούν στο καθεστώς τακτοποίησης.

Η πρώτη καλύπτει ακίνητα που είχαν ήδη δηλωθεί με τους παλαιότερους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται πλέον στον ν. 4495/2017 ή στον νέο Κώδικα. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αντιμετωπιστεί μια εκκρεμότητα για δηλώσεις που είχαν ξεκινήσει υπό προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς.

Η δεύτερη έχει σαφή δημόσιο και κοινωφελή χαρακτήρα. Αφορά σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς παιδικούς σταθμούς και σταθμούς νομικών προσώπων των δήμων, κτίρια της Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας.

Υπάρχει πάντως ένα σημείο του νομοσχεδίου που αναμένεται να χρειαστεί αποσαφήνιση κατά τη διαβούλευση. Η δυνατότητα υπαγωγής συνδέεται με την προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 344 του Κώδικα, η οποία αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Από τη διατύπωση δεν προκύπτει με βεβαιότητα εάν αυτή είναι η πρόθεση του ΥΠΕΝ ή εάν πρόκειται για λανθασμένη νομοθετική παραπομπή.

Από δύο διαμερίσματα ένας ενιαίος χώρος

Μια δεύτερη αλλαγή αφορά μια πολύ διαφορετική κατηγορία ακινήτων και μπορεί να αποκτήσει πρακτική σημασία τόσο για κατοικίες όσο και για επαγγελματικούς χώρους.

Το ΥΠΕΝ διευρύνει τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης ώστε να μην περιορίζεται σε ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου. Δύο όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες θα μπορούν να λειτουργούν ως ένας χώρος ακόμη και εάν βρίσκονται σε γειτονικά κτίρια ή γεωτεμάχια.

Έτσι, για παράδειγμα, δύο διαμερίσματα που εφάπτονται αλλά ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες θα μπορούν υπό προϋποθέσεις να συνδεθούν λειτουργικά. Το ίδιο μπορεί να γίνει με γειτονικά καταστήματα, γραφεία ή άλλους επαγγελματικούς χώρους, εφόσον φυσικά επιτρέπεται η συγκεκριμένη χρήση.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι η συναίνεση. Η ρύθμιση θέτει ως όριο το 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ακόμη και εάν ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέπει διαφορετικά. Δεν απαιτείται επομένως αυτομάτως η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των ιδιοκτητών των δύο κτιρίων.

Κόκκινη γραμμή παραμένει η στατική επάρκεια. Μάλιστα, εφόσον απαιτούνται ενισχύσεις του φέροντος οργανισμού, οι ιδιοκτήτες που πραγματοποιούν την ενοποίηση μπορούν να τις εκτελέσουν με δική τους δαπάνη, ακόμη και μονομερώς, εφόσον οι επεμβάσεις περιορίζονται μέσα στις ιδιοκτησίες τους.

Το νέο σχήμα δεν είναι μη αναστρέψιμο. Παραμένει η δυνατότητα να κατατμηθούν ξανά λειτουργικά οι χώροι και να αποκατασταθεί η προηγούμενη κατάσταση.

Το όριο των 25.000 ευρώ ξαναμοιράζει τις εργασίες

Αλλαγές έρχονται και σε έναν πολύ πιο καθημερινό τομέα: στο ποιες οικοδομικές εργασίες μπορούν να γίνονται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας και πότε απαιτείται κανονική οικοδομική άδεια.

Το ΥΠΕΝ επεμβαίνει μάλιστα στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» λίγους μόλις μήνες μετά τη δημοσίευσή του, τον περασμένο Ιούνιο.

Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τις εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ. Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης περνά στις εργασίες που μπορούν να γίνουν με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως του ύψους του προϋπολογισμού.
Αντίθετη διαδρομή ακολουθούν τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα. Παύουν να εξαιρούνται από το οικονομικό όριο και επιστρέφουν στον γενικό κανόνα: όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών ξεπερνά τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια, εκτός εάν εφαρμόζεται κάποια ειδικότερη διάταξη.

Φωτοβολταϊκά και ανεμογεννήτριες παραμένουν στις εξαιρέσεις, ενώ συνολικά οι κατηγορίες εργασιών που μπορούν να πραγματοποιούνται χωρίς να δεσμεύονται από το συγκεκριμένο οικονομικό πλαφόν διαμορφώνονται σε 12.
Διαφορετική μεταχείριση προβλέπεται για ορισμένα ακίνητα της ΔΥΠΑ. Εργασίες σε κτίρια που έχουν ενταχθεί στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης θα μπορούν να εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ χωρίς περιορισμό ως προς τον προϋπολογισμό.

Στο fast track η μετακόμιση των ΕΑΣ

Ένα άλλο κεφάλαιο του νομοσχεδίου στρώνει τον διοικητικό δρόμο για τη μετεγκατάσταση των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων από τον Υμηττό. Για τις υφιστάμενες και νέες εγκαταστάσεις των ΕΑΣ στο Λαύριο και στην Πύλη Δερβενοχωρίων της Βοιωτίας προβλέπεται ένα ιδιαίτερα συμπιεσμένο χρονοδιάγραμμα αδειοδοτήσεων για την κατασκευή, αναβάθμιση, τον εκσυγχρονισμό και τη λειτουργία τους.

Τα αιτήματα εξαίρεσης από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά απόλυτη προτεραιότητα, ακόμη και κατά παρέκκλιση γενικών και ειδικών διατάξεων. Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, η απόφαση θα πρέπει να εκδίδεται μέσα σε 30 ημέρες και θα μπορεί να ισχύει έως πέντε χρόνια.

Η ειδική άδεια των βιομηχανικών εγκαταστάσεων συμπιέζεται στις 20 ημέρες. Αντίστοιχη προθεσμία 20 ημερών τίθεται και στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων για τη γνωμοδότηση επί των σχεδίων και μελετών που θα υποβάλλονται στο ΥΠΕΝ. Με τη θετική γνωμοδότηση θα μπορεί να ξεκινά η εκτέλεση των εργασιών.

Οι αρχαιολογικές δικλίδες παραμένουν: πριν από τις εκσκαφές απαιτείται έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας υπηρεσίας και, εάν βρεθούν αρχαιότητες, οι εργασίες σταματούν ώστε να ακολουθήσει σωστική ανασκαφή.
Η επιτάχυνση έχει άμεση σύνδεση με τον σχεδιασμό για τον Υμηττό, καθώς η απομάκρυνση των ΕΑΣ αποτελεί προϋπόθεση για την αξιοποίηση της έκτασης όπου πρόκειται να αναπτυχθεί το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης».

Τα φράγματα στον νέο χάρτη της ΕΥΔΑΠ

Μια λιγότερο πολεοδομική αλλά στρατηγικής σημασίας διάταξη αφορά τις υποδομές ύδατος.
Η δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ, η οποία σήμερα προβλέπεται για το φράγμα και τον ταμιευτήρα του Ευήνου, διευρύνεται ώστε να μπορεί να καλύψει και άλλα φράγματα μαζί με τις συνοδές εγκαταστάσεις τους, εφόσον έχουν κατασκευαστεί από υπηρεσίες του υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών.
Η μεταφορά θα γίνεται χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα, με κοινή υπουργική απόφαση Υποδομών και Περιβάλλοντος, χωρίς τέλη για τη μεταγραφή στα κτηματολογικά γραφεία και με απαλλαγή από φόρους, χαρτόσημο και συναφείς επιβαρύνσεις.
Η ρύθμιση έρχεται να συμπληρώσει το πλαίσιο που θεσπίστηκε τον Αύγουστο για τη μετεξέλιξη της Εταιρείας Παγίων ΕΥΔΑΠ σε μεγαλύτερο δημόσιο πυλώνα διαχείρισης υπηρεσιών ύδατος.

ΝΟΚ, Έβρος και πολεοδομικές αλλαγές

Στο ίδιο νομοθετικό πακέτο χωρούν και αρκετές εκκρεμότητες με διαφορετικό μεταξύ τους χαρακτήρα.

Για τις παραδοσιακές αυθαίρετες κατασκευές στο Δέλτα του Έβρου δίνεται ένας ακόμη χρόνος. Η προθεσμία ένταξης στο ειδικό καθεστώς μεταφέρεται από τις 31 Δεκεμβρίου 2026 στις 31 Δεκεμβρίου 2027, χωρίς να αλλάζουν οι προϋποθέσεις και οι ειδικοί όροι προστασίας της περιοχής.

Στο μέτωπο του ΝΟΚ, παραμένει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 η προστασία από κυρώσεις και από την απαγόρευση δικαιοπραξιών για κτίρια των οποίων οι άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται λόγω της αξιοποίησης των πολεοδομικών κινήτρων και προσαυξήσεων. Για να ισχύσει η προστασία, πρέπει να έχει κατατεθεί εγκαίρως αίτηση επανέκδοσης της άδειας στο e-Άδειες.

Παράλληλα, το ΥΠΕΝ βάζει σαφέστερα όρια στις σημειακές τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων. Τέτοιες αλλαγές δεν μπορούν κατά κανόνα να χρησιμοποιούνται για να περιορίζονται κοινόχρηστοι ή αναγκαίοι κοινωφελείς χώροι, να αυξάνεται ο ισχύων συντελεστής δόμησης ή να επιβάλλονται δυσμενέστερες αλλαγές στις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης. Θα πρέπει επιπλέον να συμβαδίζουν με τον πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου.

Τέλος, διορθώνεται η παραπομπή για τους οικισμούς προ του 1923, χωρίς όμως να ανοίγει από την πίσω πόρτα νέο δικαίωμα δόμησης. Η πολεοδόμηση και η επέκτασή τους εξακολουθούν να προϋποθέτουν Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, με τις υφιστάμενες μεταβατικές δυνατότητες μέσω ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ έως την ολοκλήρωση του νέου σχεδιασμού.

Αποσαφηνίζεται επίσης ποια ακίνητα σε πυκνοδομημένα τμήματα πολεοδομικών μελετών μπορούν να λάβουν οικοδομική άδεια πριν ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής. Η δυνατότητα παραμένει, υπό την προϋπόθεση ότι έχουν διευθετηθεί οι σχετικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών, μεταξύ των οποίων η εισφορά σε χρήμα και η μετατροπή της εισφοράς σε γη σε χρηματική υποχρέωση.