«Μάχη» για σπίτια έως 600 ευρώ -Ο λόγος που δεν πέφτουν οι τιμές των κατοικιών, τι δείχνουν τα στοιχεία

Λιγότερα διαθέσιμα σπίτια στις τιμές που μπορεί να αντέξει το μέσο νοικοκυριό, ισχυρότερη ζήτηση από το εξωτερικό και μια αγορά που εξακολουθεί να στηρίζεται πολύ λιγότερο στη στεγαστική πίστη από ό,τι η υπόλοιπη Ευρώπη συνθέτουν το σκηνικό στην ελληνική κτηματαγορά.

Τα νέα στοιχεία του Spitogatos, που παρουσιάστηκαν με αφορμή τη συμπλήρωση 20 ετών δραστηριότητας της εταιρείας, δείχνουν ότι το πραγματικό πρόβλημα δεν είναι απλώς η έλλειψη κατοικιών, αλλά κυρίως η έλλειψη σπιτιών στις τιμές που μπορεί να υποστηρίξει η μεγαλύτερη μερίδα αγοραστών και ενοικιαστών.

Η ανισορροπία είναι πολύ εντονότερη στην ενοικίαση. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, η ζήτηση στις πωλήσεις βρίσκεται περίπου 60% υψηλότερα από την προσφορά, ενώ στις ενοικιάσεις η «ψαλίδα» εκτοξεύεται στο 380%. Μάλιστα, η πίεση στα οικονομικότερα ενοίκια της Αττικής μπορεί να είναι έως και 42 φορές μεγαλύτερη από εκείνη που καταγράφεται στις ακριβότερες κατοικίες.

Σε πανελλαδικό επίπεδο, για κάθε διαθέσιμη κατοικία προς ενοικίαση αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 2,41 διαφορετικοί χρήστες που εκδηλώνουν άμεσο ενδιαφέρον και 23,38 αναζητήσεις. Στις πωλήσεις οι αντίστοιχοι δείκτες είναι σαφώς χαμηλότεροι, στις 0,79 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και στις 11,68 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο.

Η μεγάλη «μάχη» για τα ενοίκια έως 600 ευρώ

Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στα σπίτια που βρίσκονται στο οικονομικότερο τμήμα της αγοράς. Στην Αττική, και ειδικότερα στα Βόρεια Προάστια, για κάθε διαθέσιμο ακίνητο με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται 21,1 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και περίπου 282 αναζητήσεις.

Στα Ανατολικά Προάστια οι αντίστοιχοι δείκτες φτάνουν τις 10,6 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και τις 130,3 αναζητήσεις, ενώ στα Δυτικά Προάστια διαμορφώνονται σε 7,5 και 88 αντίστοιχα. Όσο όμως ανεβαίνει το ύψος του ενοικίου, η εικόνα αλλάζει αισθητά. Στην κατηγορία άνω των 1.500 ευρώ η πίεση υποχωρεί σημαντικά, αποκαλύπτοντας πόσο έντονα συγκεντρώνεται η πραγματική ζήτηση στα οικονομικότερα σπίτια.

Πού χτυπά «κόκκινο» η ζήτηση

Η στεγαστική πίεση δεν αφορά μόνο τις παραδοσιακά ακριβές ή κεντρικές περιοχές της Αθήνας. Στην πρώτη θέση της Αττικής, με βάση τις άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος για οικονομικά ενοίκια, βρίσκεται η Ελευσίνα και ακολουθούν το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι.

Στην πρώτη δεκάδα περιλαμβάνονται επίσης το Κορωπί, η Νέα Ιωνία, ο Γέρακας, τα Άνω Λιόσια και οι Αχαρνές. Η γεωγραφική διασπορά είναι χαρακτηριστική της σημερινής κατάστασης. Περιοχές με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά εμφανίζουν το ίδιο φαινόμενο, καθώς κάθε φορά που βγαίνει στην αγορά ένα σπίτι σε σχετικά προσιτή τιμή συγκεντρώνει μεγάλο αριθμό ενδιαφερομένων.

Ανάλογη είναι η εικόνα και εκτός Αττικής. Στα Δωδεκάνησα, για ακίνητα με ενοίκιο κάτω των 600 ευρώ, αντιστοιχούν 22,4 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και περίπου 196 αναζητήσεις ανά ακίνητο. Στη Θεσσαλονίκη η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη στα δυτικά, με περιοχές όπως ο Εχέδωρος, ο Άγιος Αθανάσιος, το Ωραιόκαστρο, ο Εύοσμος και η Ευκαρπία να ξεχωρίζουν. Υψηλό ενδιαφέρον εμφανίζουν επίσης η Ζάκυνθος, η Ρόδος και η Πάρος, αλλά και η Θήβα, η Αλεξάνδρεια και το Αγρίνιο.

Στις πωλήσεις όλοι ψάχνουν σπίτια έως 250.000 ευρώ

Η ίδια ανισορροπία εμφανίζεται και στις αγοραπωλησίες, αν και σε μικρότερη ένταση. Η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στα ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ, ενώ όσο ανεβαίνει η τιμή τόσο περιορίζεται ο αριθμός των ενδιαφερομένων.

Στα Βόρεια Προάστια καταγράφονται 1,7 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και 22,6 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο στην κατηγορία έως 250.000 ευρώ, ενώ υψηλοί δείκτες εμφανίζονται επίσης στα Ανατολικά και τα Δυτικά Προάστια. Στη Θεσσαλονίκη, στο υπόλοιπο του νομού, οι αναζητήσεις φτάνουν τις 27,9 ανά ακίνητο. Στα Δωδεκάνησα καταγράφονται 3,6 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, ενώ στις Σποράδες οι αναζητήσεις φτάνουν τις 91,4 ανά διαθέσιμο ακίνητο.

Στην Αττική, για σπίτια αξίας κάτω των 250.000 ευρώ, η Νέα Πέραμος βρίσκεται στην πρώτη θέση με βάση τις άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και ακολουθεί η Ελευσίνα. Υψηλά εμφανίζονται επίσης το Παλαιό Ψυχικό, η Λυκόβρυση και η Ανθούσα, ενώ στην πρώτη δεκάδα βρίσκονται ακόμη το Χαλάνδρι, η Κηφισιά, ο Χολαργός, η Βουλιαγμένη και ο Ασπρόπυργος.

Στα ακριβά σπίτια η εικόνα αντιστρέφεται

Το ενδιαφέρον είναι ότι πάνω από ένα συγκεκριμένο επίπεδο τιμών η αγορά αλλάζει εντελώς. Στα ακίνητα αξίας άνω των 550.000 ευρώ, οι δείκτες σε ορισμένες περιοχές υποχωρούν ακόμη και στις 0,1 έως 0,2 άμεσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά διαθέσιμο ακίνητο. Σε αρκετές περιπτώσεις, δηλαδή, η προσφορά είναι μεγαλύτερη από την πραγματική ζήτηση.

Το εύρημα αυτό φωτίζει και την ουσία του στεγαστικού προβλήματος. Δεν φαίνεται να υπάρχει γενικευμένη έλλειψη κατοικιών ανεξάρτητα από την τιμή και την κατηγορία τους. Αυτό που λείπει είναι κυρίως το σπίτι που μπορεί να πληρώσει ο μέσος αγοραστής ή ενοικιαστής. Στο ακριβότερο τμήμα της αγοράς υπάρχουν ακίνητα που περιμένουν αγοραστή, ενώ στο οικονομικότερο κομμάτι πολλοί ενδιαφερόμενοι ανταγωνίζονται για πολύ λιγότερα διαθέσιμα σπίτια.

Μία στις πέντε αναζητήσεις έρχεται από το εξωτερικό

Πρόσθετη πίεση στην αγορά δημιουργεί η αυξανόμενη ζήτηση από το εξωτερικό. Οι αναζητήσεις από άλλες χώρες έχουν αυξηθεί κατά 60,3% από το 2020 και ξεπερνούν πλέον τα 1,6 εκατομμύρια. Το 2026 περίπου μία στις πέντε αναζητήσεις, ποσοστό 20,3%, προέρχεται από το εξωτερικό.

Στις πρώτες θέσεις βρίσκονται οι Ηνωμένες Πολιτείες, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Η διαφορά στην αγοραστική δύναμη είναι επίσης εμφανής. Η μέση τιμή αναζήτησης φτάνει τα 331.200 ευρώ για τους Αμερικανούς και τα 365.000 ευρώ για τους Βρετανούς, έναντι 265.600 ευρώ για τους Έλληνες.

Τετραπλασιάστηκαν τα στεγαστικά δάνεια μέσα σε πέντε χρόνια

Μία ακόμη σημαντική αλλαγή βρίσκεται στη στεγαστική πίστη, η οποία έχει επιστρέψει δυναμικά τα τελευταία χρόνια χωρίς, ωστόσο, να έχει φτάσει στα επίπεδα που συναντώνται σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Οι συνολικές εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, μαζί με τα προγράμματα «Σπίτι μου», αυξήθηκαν από 594 εκατ. ευρώ το 2020 σε 2,515 δισ. ευρώ το 2025, ποσό 4,2 φορές υψηλότερο. Μόνο μέσα στο 2025 η αύξηση διαμορφώθηκε στο 42%.

Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και στο πρώτο οκτάμηνο του 2026, όταν οι συνολικές εκταμιεύσεις έφτασαν τα 1,835 δισ. ευρώ, έναντι 1,360 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Πρόκειται για αύξηση 34,9%, που μεταφράζεται σε επιπλέον χρηματοδότηση 475 εκατ. ευρώ.

Μόλις μία στις πέντε αγορές γίνεται με στεγαστικό

Παρά τη μεγάλη άνοδο των εκταμιεύσεων, η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί μια αγορά στην οποία η αγορά κατοικίας στηρίζεται πολύ λιγότερο στον τραπεζικό δανεισμό από ό,τι στην υπόλοιπη Ευρώπη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, μόλις μία στις πέντε αγοραπωλησίες ακινήτων στην Ελλάδα πραγματοποιείται με στεγαστικό δάνειο, όταν στην Ευρώπη το αντίστοιχο ποσοστό βρίσκεται περίπου στο 50% και στην Ιταλία στο 55%. Επιπλέον, το δάνειο καλύπτει κατά μέσο όρο περίπου το 63% της αξίας του ακινήτου.

Το πρόβλημα δεν φαίνεται να βρίσκεται τόσο στην έγκριση των αιτήσεων. Η εγκρισιμότητα ξεπερνά το 80%, γεγονός που σημαίνει ότι υπάρχουν περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές με δυνατότητα χρηματοδότησης, χωρίς όμως να υπάρχουν αρκετά σπίτια στις τιμές που μπορούν να αγοράσουν.

Γιατί δεν φαίνεται άμεσα πτώση των τιμών

Αυτός είναι και ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους οι εκπρόσωποι του Spitogatos δεν βλέπουν, με βάση τα σημερινά δεδομένα, άμεση αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών. Παράλληλα, εκτιμούν ότι τα χαρακτηριστικά της αγοράς δεν παραπέμπουν σε χρηματοοικονομική «φούσκα», καθώς η άνοδος των τιμών δεν συνοδεύεται από μαζικό υπερδανεισμό των νοικοκυριών.

Ενδεικτική της κατάστασης είναι και η επισήμανση του διευθύνοντος συμβούλου του Spitogatos, Δημήτρη Μελαχροινού, ότι ένα ακίνητο του 2010 μπορεί σήμερα να έχει την τιμή ενός νεόδμητου. Η συρρίκνωση του διαθέσιμου αποθέματος, κυρίως στις κατηγορίες που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, διατηρεί την πίεση στις ζητούμενες τιμές.

Τα κλειστά και παλαιά σπίτια μέρος της λύσης

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης, σύμφωνα με όσα παρουσιάστηκαν, δεν περνά μόνο μέσα από την κατασκευή νέων κατοικιών. Σημαντικό ρόλο μπορεί να παίξει και η καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος.

Στο τραπέζι μπαίνουν η ανακαίνιση και αναβάθμιση μικρότερων και παλαιότερων ακινήτων, η επιστροφή στην αγορά κατοικιών που σήμερα παραμένουν κλειστές, αλλά και πιο ευέλικτες λύσεις, όπως ο διαχωρισμός μεγαλύτερων ακινήτων και η αξιοποίησή τους για διαφορετικές χρήσεις. Παράλληλα, η μεγαλύτερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση μπορεί να διευρύνει τον αριθμό των νοικοκυριών που έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν κατοικία.

Η εικόνα που προκύπτει είναι τελικά εκείνη μιας αγοράς δύο ταχυτήτων. Στο ακριβό κομμάτι μπορεί να υπάρχει ακόμη και πλεόνασμα προσφοράς, ενώ στα προσιτά σπίτια η ζήτηση συσσωρεύεται πάνω σε ένα περιορισμένο απόθεμα. Και όσο αυτή η αναντιστοιχία παραμένει, η μεγάλη πίεση δεν θα αφορά όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο, αλλά πρωτίστως εκείνα που βρίσκονται μέσα στα οικονομικά όρια του μέσου νοικοκυριού.

Πηγή: iefimerida.gr