Κτηματολογικός διαμεσολαβητής για 3,5 εκατ. ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Με τη νέα διαδικασία του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή» επιχειρείται να λυθεί το πρόβλημα των περίπου 3,5 εκατ. ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Η διαδικασία προβλέπεται στον Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης, ο οποίος δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ. Με το άρθρο 61 θεσπίζεται ένας νέος τρόπος για την αναγνώριση της κυριότητας ακινήτων μέσω έκτακτης χρησικτησίας, όταν αυτά εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο χωρίς καταγεγραμμένο ιδιοκτήτη.

Οπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ, η βασική αλλαγή είναι ότι η προσφυγή σε κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτική πριν μια υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο. Αν δεν προηγηθεί αυτή η διαδικασία, η αγωγή του ενδιαφερομένου δεν θα μπορεί να συζητηθεί.

Να περιοριστούν οι χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες

Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται να περιοριστούν οι χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες. Το ζήτημα αφορά τόσο ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και πολίτες που δεν διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, αλλά πληρούν τις προϋποθέσεις χρησικτησίας. Μέχρι σήμερα, πολλοί από αυτούς βρίσκονται αντιμέτωποι με το Δημόσιο, στο οποίο μπορεί να περιέλθουν οριστικά τα ακίνητα που παραμένουν καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, εξηγεί στην «Καθημερινή» ότι η νέα διαδικασία μπορεί να είναι γραφειοκρατική, ωστόσο έρχεται να αντιμετωπίσει ένα πραγματικό πρόβλημα. «Το Δημόσιο δεν είναι σε θέση να διαχειριστεί τόσα ακίνητα και είναι έγκλημα να τα διεκδικεί και να τα εγκαταλείπει, βγάζοντας εκτός τους ανθρώπους που τα κατέχουν. Αν το ακίνητο περιέλθει στον ιδιώτη, το Δημόσιο θα έχει ένα κέρδος από τους φόρους», τονίζει.

Σύμφωνα με τον ίδιο, κυρίως στην επαρχία υπάρχουν πολλά ακίνητα που δεν δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο, επειδή το κόστος της διαδικασίας –όπως, για παράδειγμα, τα έξοδα για τοπογράφο– ήταν μεγαλύτερο από την ίδια την αξία τους.

Για όσους διαθέτουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας, η διαδικασία είναι πιο απλή. «Αρκεί να πάει με τον τίτλο του και να εκκινήσει τη διαδικασία διόρθωσης προδήλου σφάλματος», τονίζει.

Ο «κτηματολογικός διαμεσολαβητής» θα αφορά κυρίως όσους κατέχουν ένα ακίνητο εδώ και δεκαετίες και πληρούν τις προϋποθέσεις χρησικτησίας, χωρίς όμως να διαθέτουν νόμιμους τίτλους. «Υπάρχουν πολίτες που νέμονται ένα ακίνητο επί τουλάχιστον 20 χρόνια, αλλά το Δημόσιο αντιδικούσε με το επιχείρημα ότι ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” το ακίνητο του ανήκει. Πλέον, ο “κτηματολογικός διαμεσολαβητής” θα συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά και θα αποφασίζει. Ο πολίτης θα πρέπει να έχει τουλάχιστον δύο έγγραφα που να αποδεικνύουν τη χρησικτησία, μάρτυρες και Ε9 δεκαετίας», λέει ο κ. Παραδιάς.

Οπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ σε ανακοίνωσή της, η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο. Αν δεν έχει προηγηθεί αυτή η διαδικασία, η αγωγή του ενδιαφερομένου θα απορρίπτεται ως απαράδεκτη.

Οι οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ για τη διόρθωση εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο λόγω χρησικτησίας.

Η διαδικασία

Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης που είναι επί δεκαετίες νομέας ενός ακινήτου, για να το εγγράψει στο Κτηματολόγιο ως περιουσιακό του στοιχείο θα πρέπει να:

• Επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή (νομικό) από ειδικό μητρώο.
• Καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο.
• Προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά χρησικτησίας (τουλάχιστον 2 + 2 ένορκες βεβαιώσεις + Ε9 δεκαετίας).
• Περιμένει 30 ημέρες πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.
• Ολοκληρώσει τη διαμεσολάβηση και καταθέσει το πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο.
• Υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση και η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.

Η διαδικασία είναι πλέον πιο ασφαλής, πιο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική για τους πολίτες, οι οποίοι πρέπει να έχουν προετοιμάσει πλήρη φάκελο πριν την ξεκινήσουν.

Κεντρική φιλοσοφία του άρθρου 61

Το άρθρο 61 εισάγει ριζική αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο:

1. Η διαμεσολάβηση γίνεται πλέον υποχρεωτική και προαπαιτούμενο της αγωγής. Χωρίς υποχρεωτική αρχική συνεδρία, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής στο δικαστήριο.

2. Εισάγεται νέος ειδικός θεσμός: ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής. Πρέπει να είναι νομικός, διαπιστευμένος, και εγγεγραμμένος σε ειδικό μητρώο.

3. Το Δημόσιο υποχρεώνεται να συμμετέχει στη διαμεσολάβηση. Με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους.

4. Θεσπίζεται αυστηρό πλαίσιο αποδεικτικών στοιχείων χρησικτησίας. Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον 2 έγγραφα αποδεικτικά στοιχεία + 2 ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων + Ε9 δεκαετίας.

5. Το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση εγγραφής χωρίς δίκη.

6. Εισάγονται πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Πλήρης ερμηνεία ανά ενότητα

§1 — Τροποποίηση περ. δ) παρ. 2 άρθρου 6 ν. 2664/1998

A. Υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης

Πριν από τη συζήτηση της αγωγής ο ενάγων πρέπει να προσκαλέσει όλους τους εναγόμενους. Η μη εμφάνιση εναγομένων οδηγεί σε επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος τους. Αν επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και διορθώνει την εγγραφή.

B. Γεωμετρικές μεταβολές

Αν ζητούνται μεταβολές στα διαγράμματα, θα πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, καιθώς και αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής στο Φορέα.

Γ. Συμμετοχή Δημοσίου, ΟΤΑ, ΝΠΔΔ στη διαδικασία διαμεσολάβησης

Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενο από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους, οι οποίοι έχουν δικαίωμα να συμμετέχουν ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.

Δ. Ειδική διαδικασία ενημέρωσης του Δημοσίου

Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει τους διαδίκους 30 ημέρες πριν για την έναρξη της διαδικασίας. Οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να στείλουν έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου κ.λπ. Αν δεν σταλεί σχετικό έγγραφο, δημιουργείται σε βάρος του τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων.

E. Πειθαρχικές κυρώσεις

Η μη αποστολή εγγράφου στον διαμεσολαβητή αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα (άρθρο 109 ν. 3528/2007) των αρμόδιων δημοσίων υπαλλήλων.

Υποπερ. δα) — Ειδική διαδικασία για έκτακτη χρησικτησία σε «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Αυτή είναι η μεγάλη καινοτομία του άρθρου.

1. Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν από την αγωγή

Ο ενάγων προσφεύγει σε κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καταχωρίζει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο στο οποίο και καταβάλλει πάγιο τέλος καταχώρισης. Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση γίνεται 30 ημέρες μετά την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, αλλιώς υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

2. Αποδεικτικά στοιχεία χρησικτησίας (τουλάχιστον 2)

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει ότι ο ενάγων διαθέτει:

• αποδείξεις ΔΕΗ/ΟΤΕ/ύδρευσης στο όνομα του νομέα
• μισθωτήρια ή αποδείξεις μισθωμάτων
• δηλώσεις σε δημόσιες/φορολογικές αρχές
• οικοδομική άδεια για ανέγερση ή επισκευή κτίσματος
• τοπογραφικά του επιδίκου βεβαίας χρονολογίας
• ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.

3. Υποχρεωτικές ένορκες βεβαιώσεις

Τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με ρητή αναφορά σε 20ετή νομή του ακινήτου, με περιγραφή εμβαδού, θέσης και ορίων του, καθώς και συμπλήρωση 20ετίας έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

4. Υποχρεωτικό Ε9 δεκαετίας

Το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί 10 έτη πριν από τη διαμεσολάβηση για την πληρωμή ΕΝΦΙΑ.

5. Πρακτικό διαμεσολάβησης

Ο διαμεσολαβητής επισυνάπτει όλα τα αποδεικτικά σε ενιαίο σώμα και κάνει ρητή αναφορά στο πρακτικό το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

6. Δήλωση Δημοσίου περί μη προβολής δικαιωμάτων

Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα στο συγκεκριμένο ακίνητο, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.

7. Δήλωση φόρου χρησικτησίας

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας, ο οποίος ισούται με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (3%).

8. Εξαιρέσεις

Η διαδικασία αυτή δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστα πράγματα.

9. Διόρθωση εγγραφών σε οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες

Για οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» υποβάλλεται αίτηση (και όχι αγωγή), εκτός αν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε θα πρέπει να ασκηθεί αγωγή.

10. Εναρξη ισχύος.

Η διάταξη του άρθρου 61 που προβλέπει την παραπάνω νέα διαδικασία θα αρχίσει να ισχύει από τη 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Οδηγίες προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες

1. Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Αναζητήστε το ακίνητο στο Κτηματολόγιο μέσω του δικηγόρου σας που έχει πρόσβαση στα στοιχεία του Κτηματολογίου, ή και του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Αν η ένδειξη είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά.

2. Συγκεντρώστε εγκαίρως όλα τα αποδεικτικά της χρησικτησίας

Η νομή πρέπει να είναι 20ετής και να έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Πρέπει να προσκομίσετε τουλάχιστον δύο από τα παρακάτω, σε έναν ενιαίο φάκελο με όλα τα στοιχεία, ώστε ο διαμεσολαβητής να τα επισυνάψει στο πρακτικό:

• Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά σας.
• Μισθωτήρια όπου εμφανίζεστε ως εκμισθωτής.
• Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
• Δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές (π.χ. Ε9).
• Οικοδομική άδεια στο όνομά σας.
• Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
• Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία.

Επιπλέον, είναι υποχρεωτικά:

• 2 ένορκες βεβαιώσεις με αναφορά σε 20ετή νομή, θέση, όρια, εμβαδό.
• Ε9 δεκαετίας (τουλάχιστον 10 έτη πριν από τη διαμεσολάβηση).

3. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών. Η επιλογή γίνεται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, ή το δικηγόρο του.

4. Καταχωρίστε το «φύλλο βασικών στοιχείων» στο Κτηματολόγιο

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο και εσείς το καταθέτετε στο Κτηματολόγιο και πληρώνετε το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα.

5. Προγραμματίστε την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία

Η πρόσκληση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Αν γίνει νωρίτερα υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπείται από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης. Αν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε τεκμαίρεται ότι δεν θα προβάλει δικαιώματα στο ακίνητό σας.

6. Διεξαγωγή της διαμεσολάβησης

Κατά τη συνεδρία παρουσιάζετε όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Αν το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.

7. Υποβάλλετε τη δήλωση φόρου χρησικτησίας

Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η δήλωση καταβολής φόρου χρησικτησίας, Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης.

8. Κατάθεση πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο

Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «έκτακτη χρησικτησία».

9. Η διάταξη του άρθρου 61 θα αρχίσει να ισχύει από τη 16η Σεπτεμβρίου 2026.