Με ανακούφιση υποδέχθηκε η αγορά τις πρόσφατες παρεμβάσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Παρεμβάσεις που επιχειρούν να κλείσουν αρκετές από τις πληγές, που άνοιξε η πολυετής δικαστική περιπέτεια του ΝΟΚ. Η σημαντική αυτή “ανάσα” δεν αποκλείεται, πάντως, να είναι προσωρινή, καθώς η νέα προσφυγή πέντε δήμων της Αττικής στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά του περιβαλλοντικού ισοδύναμου δημιουργεί νέο κύκλο αβεβαιότητας.
Ποιο είναι το τοπίο που έχει διαμορφωθεί; Με νομοθετική ρύθμιση το ΥΠΕΝ, όπως αναφέρει το ypodomes.gr, επιχειρεί να ξεμπλοκάρει έργα και μεταβιβάσεις που είχαν “παγώσει” μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Με τη ρύθμιση αναστέλλεται η επιβολή κυρώσεων για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες είτε έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση είτε έχουν προσβληθεί με αίτηση ακύρωσης, στο σκέλος που αφορά τα πολεοδομικά κίνητρα και τις προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Η αναστολή αφορά το επίμαχο τμήμα που σχετίζεται με τα μπόνους και όχι το σύνολο του έργου.
Παράλληλα, για τα ακίνητα αυτά αίρονται οι απαγορεύσεις δικαιοπραξιών, επιτρέποντας ξανά μεταβιβάσεις, αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων. Η σχετική προθεσμία παρατείνεται έως την καταληκτική ημερομηνία υποβολής αίτησης για επανέκδοση της οικοδομικής άδειας, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-Άδειες, για όσα κτίσματα έχουν ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό. Σε κάθε περίπτωση, η διαδικασία δεν μπορεί να ξεπεράσει την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Η διάταξη κατατέθηκε ως τροπολογία στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εσωτερικών, με τίτλο: «Ρυθμίσεις για το ανθρώπινο δυναμικό του δημοσίου τομέα, τις Οργανώσεις της Κοινωνίας των Πολιτών, την ενίσχυση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Εθνικό Μητρώο Ζώων Συντροφιάς και λοιπές διατάξεις» το οποίο ψηφίστηκε και αποτελεί πλέον νόμο του Κράτους (νόμος 5270, ΦΕΚ A’ 9/23.01.2026). Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, δίνεται ουσιαστική ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες, αποτρέποντας τη δημιουργία νέων αδιεξόδων στην αγορά ακινήτων και εξασφαλίζοντας ομαλή μετάβαση στο νέο πολεοδομικό πλαίσιο. Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η αξιοπιστία του πολεοδομικού πλαισίου, σε μια περίοδο αυξημένων απαιτήσεων για την ακίνητη περιουσία.
Η εξέλιξη αυτή αντιμετωπίστηκε θετικά από την αγορά. Εκπρόσωποι διαφόρων κλάδων κάνουν λόγο για μια σωστή και απαραίτητη ρύθμιση, που επαναφέρει μια σχετική ισορροπία κι αποκαθιστά ως έναν βαθμό την ανασφάλεια δικαίου. Η δυνατότητα συνέχισης των εργασιών και η άρση των απαγορεύσεων δικαιοπραξιών αποτελεί εφαλτήριο επανεκκίνησης των αγοραπωλησιών και τόνωσης της δραστηριότητας.
Ειδική τεκμηρίωση για μεγάλες επενδύσεις
Λίγο πριν τη συγκεκριμένη ρύθμιση το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είχε προχωρήσει στην έκδοση υπουργικής απόφασης, ορίζοντας τι πρέπει να περιλαμβάνει η λεγόμενη ειδική τεκμηρίωση. Πρόκειται για μια ρύθμιση που αφορά κυρίως σε μεγάλα σχέδια ανάπτυξης, όπως στρατηγικές επενδύσεις, σχέδια δημόσιων ακινήτων ή τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, τα οποία είχαν εγκριθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
Σκοπός της ειδικής τεκμηρίωσης είναι ιδίως η περιγραφή και αξιολόγηση των πολεοδομικών, οικονομικών, περιβαλλοντικών, κοινωνικών και αναπτυξιακών ωφελειών ως αντιστάθμισμα της εφαρμογής των κινήτρων του ΝΟΚ. Για παράδειγμα αν ένα σχέδιο ολοκληρωμένης ανάπτυξης σε παραλιακή περιοχή προβλέπει αύξηση της δόμησης για τουριστικές εγκαταστάσεις, η ειδική τεκμηρίωση θα πρέπει να δείχνει ότι, πέρα από τα ξενοδοχεία, εξασφαλίζονται ελεύθερες προσβάσεις στην ακτή, επαρκείς κοινόχρηστοι χώροι και υποδομές που αντέχουν τον αυξημένο πληθυσμό επισκεπτών.
Η ειδική τεκμηρίωση στοχεύει στην παροχή προς το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ. ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) όλων των αναγκαίων στοιχείων τεκμηρίωσης προκειμένου αυτό να γνωμοδοτήσει ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Αφορά στις περιπτώσεις που, έως την 11η Δεκεμβρίου του 2024, έχουν ληφθεί υπόψη σε εγκεκριμένα: α) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων, β) Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων, γ) Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης, δ) τροποποιηθέντα ρυμοτομικά σχέδια με άρση απαλλοτρίωσης και ε) προεδρικά διατάγματα καθορισμού χρήσεων γης.
Η έκθεση ειδικής τεκμηρίωσης αφορά την έκταση εντός των ορίων έκαστου εκ των ανωτέρω εγκεκριμένου σχεδίου, καθώς και τυχόν ευρύτερων ορίων με τα οποία το χωρικό σύστημα βρίσκεται σε άμεση πολεοδομική εξάρτηση, ιδίως από άποψη πολεοδομικού ισοζυγίου, κατά την κρίση του ενδιαφερόμενου/μελετητή. Ο σχετικός πρέπει να περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστο την έκθεση ειδικής τεκμηρίωσης και δύναται κατά περίπτωση να συμπληρώνεται με έκθεση περιβαλλοντικής εκτίμησης, μελέτες κυκλοφοριακών επιπτώσεων (εφόσον απαιτείται άλλως τις ήδη εγκεκριμένες), ειδική νομική τεκμηρίωση ή άλλες συμπληρωματικές ενισχυτικές μελέτες κατά την κρίση του ενδιαφερόμενου/μελετητή.
Νέα προσφυγή
Την ίδια στιγμή πάντως, διακρίνονται στον ορίζοντα νέες δικαστικές περιπέτειες για τον ΝΟΚ. Πριν από λίγο καιρό οι δήμοι Αλίμου, Αμαρουσίου, Κηφισιάς, Φιλοθέης-Ψυχικού και Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης κατέθεσαν κοινή προσφυγή, ζητώντας την ακύρωση του Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο συνεχίζονται όσες οικοδομές είχαν μπλοκάρει λόγω των αποφάσεων του ΣτΕ. Υποστηρίζουν ότι το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», πάνω στο οποίο βασίζεται το Π.Δ. αποτελεί έναν έμμεσο μηχανισμό νομιμοποίησης πολεοδομικών επιβαρύνσεων που έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικές.
Όπως αναφέρουν οι πέντε δήμοι, βασικός στόχος της προσφυγής είναι η ακύρωση ενός θεσμικού πλαισίου που επιχειρεί: 1) να διασώσει οικοδομικές άδειες εκδοθείσες βάσει πολεοδομικών κινήτρων που κρίθηκαν αντισυνταγματικά, 2) να παρακάμψει ευθέως τις ακυρωτικές αποφάσεις της Δικαιοσύνης και 3) να αντικαταστήσει τις έννομες συνέπειες της ακύρωσης παράνομων πράξεων με αόριστα και αποσπασματικά «περιβαλλοντικά ισοδύναμα», άσχετα με τον τόπο και τη βλάβη που έχει προκληθεί.
Υπογραμμίζουν ότι η νέα προσφυγή αποτελεί τη φυσική συνέχεια της περσινής ιστορικής δικαστικής νίκης της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και των πολιτών, όταν το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τα πολεοδομικά «κίνητρα» του ΝΟΚ, υπερασπίζοντας τη συνταγματική τάξη και την ισότητα στους όρους δόμησης. Σύμφωνα με τους πέντε δήμους, επιχειρείται εκ νέου, με έμμεσο και λαθραίο τρόπο, η ανατροπή αυτής της δικαστικής κρίσης, μέσω ενός μηχανισμού που υποβαθμίζει την πλήρη δικαστική προστασία των πολιτών, δημιουργεί όρους δόμησης δύο ταχυτήτων και νομιμοποιεί εκ των υστέρων πολεοδομικές επιβαρύνσεις, ιδίως σε περιοχές ειδικής προστασίας, όπως κηπουπόλεις, παραδοσιακοί οικισμοί και αρχαιολογικοί χώροι.
Η προσφυγή ανοίγει νέο κύκλο αβεβαιότητας, με παράγοντες της αγοράς να επισημαίνουν ότι κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει τι θα αποφανθεί η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Εξηγούν πως ναι μεν το Προεδρικό Διάταγμα για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων κρίθηκε συνταγματικό από το ΣτΕ, πρόκειται όμως για γνωμοδότηση και όχι για απόφαση, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Το μόνο σίγουρο λοιπόν είναι ότι το ζήτημα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού θα συνεχίσει να βρίσκεται για πολύ καιρό ακόμα στον αφρό της επικαιρότητας.
