Την «ανάσα» του φαίνεται να κρατάει ο κλάδος της οικοδομής κατοικίας σε όλη την Ελλάδα, με τα χωριά της περιφέρειας να έχουν δεχθεί το σοβαρότερο πλήγμα των νομοθετικών πράξεων του υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Η νομοθέτική ρύθμιση που κατέθεσε αυτή την εβδομάδα το ΥΠΕΝ για την προσαρμογή των πολεοδομικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ν. 4067/2012) ήταν η τελευταία προσπάθεια του υπουργείου για να ξεκαθαρίσει το τοπίο της οικοδομής, ωστόσο η λύση που δόθηκε αφορά μόνο έναν μικρό αριθμό ιδιοκτητών.
Σύμφωνα με το υπουργείο, «η νέα ρύθμιση διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών σε έργα που είχαν εκκινήσει νόμιμα έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024».
Ωστόσο, το «νόμιμα» αποτελεί τη λέξη -κλειδί, καθώς οι όροι και οι προϋποθέσεις δεν έχουν διασαφηνιστεί ακόμα.
Παράλληλα, στον «αέρα» παραμένουν χιλιάδες ιδιοκτήτες με οικόπεδα εκτός σχεδίου ή σε μικρά χωριά, που βλέπουν τις περιουσίες τους να χάνουν την αξία τους, καθώς αδυνατούν να πάρουν άδειες οικοδόμησης για να τα αξιοποιήσουν, παρότι πληρούσαν όλες τις προϋποθέσεις μέχρι πριν λίγο καιρό.
Πέρα από τα προβλήματα των ιδιοκτητών όμως, η αγορά κρούει τον κώδωνα του κινδύνου και για τα έσοδα του κράτους, από το «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας.
Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 282.535 τ.μ. επιφάνειας και 1.234.455 κυβικά μέτρα όγκου, παρουσιάζοντας:
- μείωση κατά 17,3% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών τον Ιανουάριο,
- μείωση κατά 37,2% στην επιφάνεια και
- μείωση κατά 38,4% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.
Όπως δήλωσε χαρακτηριστικά ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος Γιώργος Στασινός, «σε πολλές περιοχές της χώρας δεν χτίζεις, από τις αρχές του χρόνου υπάρχουν μηδενικές νέες οικοδομικές άδειες και μέχρι σήμερα περιμένουμε να νομοθετήσει η κυβέρνηση».
Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ νέα ρύθμιση «ενισχύει την ασφάλεια των οικοδομικών αδειών, προβλέπει δίκαιες διαδικασίες αναθεώρησης όπου απαιτείται, και εισάγει για πρώτη φορά τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ως εργαλείου αντιστάθμισης και βιώσιμης αναβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος».
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών για τα έργα που είχαν ξεκινήσει εργασίες – με «νόμιμο τρόπο» κατά το ΣτΕ – έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Η κατηγορία αυτή θα μπορεί να προχωρήσει στην υλοποίηση των οικοδομικών αδειών, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος, ενώ οι κάτοχοι των αδειών αυτών θα μπορούν εφόσον το επιθυμούν να αναθεωρήσουν τις άδειες χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Χωρίς καταβολή οικονομικού ανταλλάγματος για να εξασφαλίσουν τους όρους της οικοδομικής άδειας που έχουν εκδώσει θα υπόκεινται επίσης οι στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, κ.α) καθώς θεωρείται ότι έχει ήδη έχει προηγηθεί για αυτές επιστημονική τεκμηρίωση αλλά και τα διατηρητέα κτίρια.
Ωστόσο, όπως τονίζουν άνθρωποι της αγοράς, η ερμηνεία του τι σημαίνει «έναρξη εργασιών» δεν έχει διευκρινιστεί ακόμα.
Οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια σε δεύτερο χρόνο, με σχετικό Προεδρικό Διάταγμα.
Τέλος, χωρίς λύση έμειναν όσοι δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες μέχρι τη συγκεκριμένη ημερομηνλια και θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις άδειες τους.
Δηλαδή θα πρέπει να αφαιρεθούν όλα τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις που είχαν δοθεί με την αρχική άδεια. Αυτό θα γίνει άμεσα και θα τους επιστραφούν όλοι οι φόροι και οτιδήποτε επιπλέον έχουν καταβάλει προκειμένου να συμμορφωθούν με την υφιστάμενη νομοθεσία.
Τι γίνεται με τα «εκτός σχεδίου»
Με σοβαρές δυσκολίες συνεχίζεται η δόμηση στα εκτός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, καθώς η σχετική απόφαση του ΣτΕ επιτάσσει όλα τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου προϋφιστάμενα της ισχύος του του Ν. 3212/2003, να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου, ακόμα και όταν πληρούν την προϋπόθεση των 4 στρεμμάτων γης.
Το πρόβλημα είναι πως ακόμα δεν έχει οριστεί ξεκάθαρα η διαδικασία με την οποία καθορίζεται ένας δρόμος ως κοινόχρηστος, ενώ οι κατά καιρούς εγκύκλιοι από το αρμόδιο υπουργείο έχουν δημιουργήσει σύγχυση.
Σύμφωνα με ανθρώπους της αγοράς, το συγκεκριμένο μέτρο έχει δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στην οικοδόμηση νέων κατοικιών σε περιοχές εκτός σχεδίου. Μάλιστα, σε πολλές περιοχές έχει παγώσει η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, είτε αυτό αφορά νέες ανεξάρτητες κατοικίες, είτε επεκτάσεις σε ήδη οικοδομημένα οικόπεδα.
Οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες εξετάζουν τα αποδεικτικά στοιχεία απο τα οποία προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του έτους 1923 ή εάν ο δρόμος διανοίχθηκε με νόμιμο τρόπο.
Σε κάθε άλλη περίπτωση που δεν αποδεικνύεται η κοινοχρηστία, υπάρχει ο κίνδυνος της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας ή της ακύρωσης της μετά από δικαστική απόφαση.
Στο πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το ΥΠΕΝ με την κύρωση δικτύου κοινοχρήστων δρόμων και την σύνταξη μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που προωθεί.
Όμως αυτή είναι μια διαδικασία που μπορεί κρατήσει χρόνια, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου να βρίσκονται σε ομηρία.
Αξίζει να σημειωθεί πως σήμερα υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο.
Τα οικόπεδα που έγιναν «χωράφια»
Αντιδράσεις υπάρχουν και στο «μέτωπο» των οικοπέδων κάτω των 2 στρεμμάτων, τα οποία βρίσκονται σε οικισμούς και τα οποία γίνονται πλέον μη οικοδομήσιμα «αγροτεμάχια» με σαφώς χαμηλότερη αξία, παρότι οι ιδιοκτήτες τους πλήρωναν τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ τόσα χρόνια.
Υπενθυμίζεται πως τον Απρίλιο υπογράφηκε το νέο Προεδρικό Διάταγμα του ΥΠΕΝ για την ανα-οριοθέτηση των οικισμών της χώρας, το οποίο πρακτικά μετατρέπει σε μη οικοδομήσιμα την πλειοψηφία των οικοπέδων έως 2 στρεμμάτων, όταν βρίσκονται σε χωριά με λιγότερους από 2.000 κατοίκους
Μάλιστα, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ Ευθύμης Μπακογιάννης αναγνώρισε την απώλεια δικαιώματος δόμησης για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Βάσει του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος για την οριοθέτηση των οικισμών προβλέπονται τρεις ζώνες.
- Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋφίσταται του 1923 (ιστορικός πυρήνας)
- Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
- Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983
Το μεγάλο πρόβλημα προκύπτει από το 1983 και μετά και αφορά έναν τεράστιο αριθμό ιδιοκτησιών που βρέθηκαν «ξαφνικά» σε γκρίζα ζώνη και βρίσκονται μη οικοδομήσιμα «εν αναμονή» αποφάσεων.
